[이은숙 변호사의 사건돋보기] 부동산 가계약금, 가계약 해지할 때 돌려받을 수 있을까?
Q : 전세 만기를 앞둔 A씨는 집을 알아보러 다니던 중 괜찮은 집을 발견했다. 마침 공인중개사가 인기 있는 집이라며 가계약이라도 해야 집주인이 다른 세입자와 계약하지 않게 막을 수 있다고 독촉해 A씨는 곧 가계약금 100만원을 집주인에게 송금했다. 그러던 중, A씨가 현재 살고 있는 집주인이 전세계약 연장을 제안해왔다. 이미 맺은 가계약을 해지하고 싶어진 A씨. 과연 A씨는 가계약금 100만원을 돌려받을 수 있을까? A : 가계약은 계약서를 작성하지 않고 계약금만 지급하는 방식으로 이뤄지고, 정식 계약 전 며칠 정도의 말미를 얻기 위해 맺는 것이기 때문에 흔히들 가계약은 정식 계약과 다르고, 따라서 가계약을 금방 파기하면 가계약금도 돌려받을 수 있다고 생각하는 경향이 있다. 그러나 가계약은 민법이 규정하고 있는 용어가 아니고, 일반 계약 현실에서 계약서를 작성하기 전에 임시로 이루어지는 계약이라는 뜻으로 사용되는 용어일 뿐이다. 그런데 원래 계약의 체결에는 계약서 작성이 필수적으로 요구되는 것이 아니고, 구두 계약으로도 충분히 계약 체결이 가능하기 때문에 '가계약' 명목이라고 하면서 계약금의 일부를 지급한 경우도 법적으로는 실질적인 '계약'으로 평가되는 경우가 많다. 그리고 가계약이 실질적으로 '계약'으로 평가될 경우, 계약이 일단 성립한 후에는 당사자 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이기 때문에 사정이 생겼다고 해서 이를 한 측이 임의로 해제할 수는 없다. 다만, 가계약금으로 낸 돈은 이를 지급할 때 당사자간 다른 약정이 없었다면 해약금해제권을 유보하기 위해 지급된 돈으로 본다. 따라서 계약금을 지불한 자는 계약금을 포기하고, 지급받은 자는 받은 계약금의 배액을 상대방에게 교부하고(임대인이 계약을 해제할 경우, 임차인이 계약금 100만원을 포기하는 것과 같은 결과를 내기 위해서 임대인은 자신이 받은 계약금은 돌려주고, 거기에 100만원을 더해서 반환해야 하기 때문에 계약금의 두배를 교부하게 한 것이다) 계약을 해제할 수 있을 뿐이다. 그렇다면, 명칭은 '가계약'이나 실질적으로 '계약'으로 평가되는 상황은 언제일까? 우선 임대차 계약의 경우, 임대목적물과 보증금, 이사 시기 등이 특정됐다면 계약의 중요부분에 합치가 있는 것으로 보아 '계약'으로 평가된다. 이사 갈 집이나, 보증금 액수, 이사 시기 등을 결정하지 않고 가계약금을 보내는 경우는 거의 없을 것이기 때문에 가계약금이 교부된 대부분의 상황에서 임차인의 변심으로 인한 계약 해제는 가계약금을 돌려받을 수 없다. 주택 매매계약 등도 마찬가지이다. 매매하고자 하는 부동산과 그 대금, 물건 인도 시기 등이 특정돼있다면, 이 경우에도 '가계약금' 명목으로 돈을 보냈어도 계약이 성립된 것으로 보아 이를 포기해야 계약을 해제할 수 있다. 보통 가계약금을 보낸 지 일주일도 채 되지 않은 채 이를 해제하려는 경우가 많기 때문에 가계약금 전부를 돌려받지 못하는 것은 너무 가혹하다고 생각할 수도 있다. 그러나 계약이 일단 성립한 후에 이를 아무런 제재 없이 쉽게 깰 수 있게 한다면 더한 혼란이 야기될 수 있으므로, 계약을 체결할 때 '가계약'이라는 말의 가벼움에 속지 말고 이것이 진짜 '계약'이라고 생각하고 신중하게 결정해야 할 것이다.
