전셋값 떨어지자 임대-임차인 갈등 속출…전세금 돌려받으려면?

전셋값 하락이 이어지면서 세입자(임차인)들의 시름이 커지고 있다. '역전세', '깡통전세' 등으로 집주인(임대인)이 기존 세입자의 전세보증금을 돌려주기 힘들어졌기 때문이다. 특히 겨울 방학 시즌이 끝나 학군 이동에 따른 이사 수요도 쏙 들어갔다. 전세 세입자 구하기가 '하늘의 별 따기' 수준이 된 셈. 불안해진 세입자들은 각종 인터넷 커뮤니티에서 전세금 청구 방법을 문의하며 해결책을 찾아 나서고 있다. ◆ "전세금 1억 떨어졌는데도…" 11일 부동산 관련 인터넷 커뮤니티에는 전세 보증금을 제때 반환받지 못해 대처 방법 등을 문의하는 글들이 다수 게시돼 있다. 최근 전국 주택 시장에서 전셋값이 빠르게 떨어지고 있다. 정부의 고강도 부동산 규제로 인한 매매가 하락을 비롯해 입주 물량 증가, 매수 관망, 대출 규제 등이 원인으로 분석된다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트 전세가격 주간 변동률은 지난달 28일 기준 -0.24%로 14주 연속 내림세를 이어갔다. 주택 매매가격 대비 전세가격의 비율인 '전세가율'도 내리막길이다. KB부동산 리브온에 따르면 전국 아파트 전세가율은 2017년 3월 75.7%로 최고점을 찍은 후 꾸준히 감소하다가 지난해 12월 71.1%를 기록했다. 서울은 지난해 11월 전세가율 60%대가 무너졌다. 전세가격이 떨어지자 가장 먼저 세입자들이 피해를 보고 있다. 전세 계약 만료에 따라 전세보증금을 돌려받아야 하는데, 집주인이 새 세입자로부터 받는 전세금이 줄어들자 제때 전세금을 돌려주기 힘들어진 것. 가령 전세금 5억원을 내고 입주를 했는데, 전셋값이 4억원으로 떨어지면 집주인은 새 세입자를 찾아도 기존 전세금과의 차액인 1억원을 더 마련해야 한다. 더군다나 지난해 부동산 투자 광풍이 불면서 갭투자(전세를 끼고 집을 구매하는 방식)로 무리하게 집을 구매한 임대인이 많은데다 입주물량도 늘어 전세금 반환 피해가 속출하고 있다. SGI서울보증과 주택도시보증공사 등의 전세보증금 반환 보증 실적을 보면 지난해 두 회사가 집주인 대신 세입자에게 전세보증금을 돌려준 액수는 1607억원으로 2017년 대비 4배 이상 늘었다. 가입 건수도 11만4465건으로 전년(6만1905건) 대비 두 배가량 증가했다. 집주인이 전세가격을 내려도 세입자가 없어 임차인이 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 늘고 있다. 한 세입자는 부동산 커뮤니티에 "전세금이 1억원 가까이 내렸는데 계약 한다는 세입자가 없다"며 "이사갈 준비는 다 했는데 전세금을 못 받게 생겼다"고 토로했다. 또 다른 세입자는 "집주인이 갭투자자여서 자금 여력이 부족한 것 같다"며 "새로 세입자가 들어와야만 전세금을 준다는데 전셋값이 너무 떨어져 결국 소송까지 갈 것 같다"고 우려했다. ◆ 전세금 받아내려면 그렇다면 집주인이 전세금을 제때 돌려주지 않을 경우 어떻게 대처해야 할까. 우선 전세계약 해지를 기간 내 사전 통보했음에도 계약 만료일에 전세보증금을 반환받지 못했다면 내용증명을 보내는 방법이 있다. 내용증명은 우체국이 편지의 내용과 날짜를 증명해주는 것으로, 이를 통해 전세 계약 해지를 통보하고 보증금반환을 미룰 경우 법적 절차를 밟겠다는 의사를 밝힐 수 있다. 그럼에도 전세금을 반환받지 못했을 경우엔 임차권 등기명령을 설정할 수 있다. 등기부등본상 임차권등기 내용이 등재되면 임차인이 해당 건물을 임대인에게 인도하더라도 우선변제권이 유지된다. 임차권 등기명령을 신청하려면 인지, 송달료, 등록세, 등기신청수수료 등으로 2만원 정도 비용이 든다. 최후의 방법으로는 전세금 반환소송이 꼽힌다. 세입자가 살던 집을 경매해 전세보증금을 받아낼 수 있는 방법이다. 다만 변호사 위임 비용 등과 시간이 소요되는 점을 감안해야 한다. 한 부동산 전문가는 "전세금 미반환 시에도 임대인에게 신속하게 제재를 가할 수 있는 장치가 없기 때문에 사전에 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증에 가입해 두거나 전세권 설정 등의 장치를 해둘 필요가 있다"라며 "최근 전세 가격이 빠르게 떨어지고 있는 만큼 계약을 갱신할 때도 새롭게 안전 장치를 해두는게 좋다"고 말했다.