집값을 잡기 위한 정부의 연이은 부동산 대책에 전세 시장이 날벼락을 맞았다. 수도권 전세가격이 이미 2년 넘게 상승세를 이어온 가운데 앞으로 더 오를 것이란 전망이 지배적이다. 당초 취지는 집값을 끌어 올리는 '갭 투자(전세를 끼고 집 매수)'를 막겠다는 것이지만 후폭풍으로 전세 물량은 대폭 줄어들 수밖에 없다. 전세 수요는 임차인(실거주자)이 만들지만, 전세 공급은 사실상 '갭투자자(임대인)'들이 만드는 구조다. 따라서 갭투자를 막으면 전세 공급 자체가 줄어 든다.

19일 KB부동산에 따르면 전국 주택 전세가격은 지난달 전월 대비 0.09% 올랐다. 특히 수도권은 전월 대비 0.14% 오르며 26개월 연속 상승세를 기록했고, 수도권 아파트의 상승률은 0.22%로 확대됐다.

전월 대비 상승률로는 서울 전세가격이 0.23%로 가장 컸고, 5개광역시와 기타 지방 등 비수도권도 소폭이지만 상승률이 확대됐다.

문제는 전세가격이 앞으로 더 오를 가능성이 커졌단 점이다.

정부가 내놓은 10·15 부동산 대책에 따르면 기존 서울 강남구·서초구·송파구·용산구 4개 자치구에 더해 나머지 서울 21개 자치구 전역과 경기도 12개 지역이 오는 20일부터 내년 12월 31일까지 토지거래허가구역(토허구역)으로도 지정된다. 토허구역으로 지정되면 주택 매수시 2년간 실거주가 의무다. 매매거래 물량은 모두 전세시장에서 사라지게 된다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "토허구역에서는 민간임대 물량이 급감해 세입자는 선택지가 줄고, 전세에서 반전세, 이어서 월세로의 전환이 가속화될 것"이라며 "임차시장 불안과 세입자 부담 증가로 이어질 것"이라고 분석했다.

이미 이재명 정부 출범 이후 6·27 대책(대출규제), 9·7대책(대출규제+공급확대)으로 전세 물량은 급감한 상태다.

부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울의 아파트 전세 물건은 이날 기준 2만4542건으로 집계됐다. 올해 초 3만1814건과 비교하면 22.9%나 줄었다. 경기도는 연초 3만1110건에서 2만750건으로 33.4% 줄어 감소폭이 더 컸다.

KB전세가격전망지수는 수도권 뿐 아니라 비수도권에서도 상승 전망이 확대됐다. 전국 전세수급지수는 지난달 152.1로 2021년 10월 이후 최고치다.

KB부동산은 "올해 말까지 입주예정 물량은 수도권 3만3000호, 비수도권 2만6000호로 지난해 같은 기간 대비 각각 64%, 84%에 그칠 전망"이라며 "갭 투자가 어려워지면서 전세물량이 감소한 데다 신규 입주 예정 물량도 줄어드는 등 전세 공급물량 부족 현상이 장기화되면서 향후 전세가격은 추가 상승할 것"이라고 전망했다.

전세의 월세화는 이미 시작됐다.

지난 8월 전국 주택 전월세 거래는 월세 비중이 66.0%로 조사 이래 최고치다. 수도권 64.4%, 비수도권 69.2%다. 비수기로 전체 거래량이 줄었지만 전세 거래량은 17.6% 감소한 반면 월세 거래량은 9.5% 줄어드는 데 그쳤다.

기존 빌라 등 비아파트 뿐만 아니라 아파트도 월세 거래가 많이 늘었다.

월세 거래 비중은 올해 들어 9월까지 누적 기준으로 비아파트는 76.0%에 달했으며, 아파트도 46.8%(수도권 45.3%, 비수도권 49.3%)로 역대 최고치를 기록했다.