서울시가 강남 재건축 단지에서 처음으로 공공분양 주택을 공급하기로 하면서 가격과 재정 부담을 두고 고민이 깊어지고 있다.

서울시에 따르면 지난 1일 확정된 은마아파트 재건축 정비계획 변경안에는 역세권 용적률 특례를 적용해 공공분양 주택 182가구를 공급하는 내용이 담겼다. 일반분양 물량이 300가구 이상으로 예상되는 상황에서 공공분양 물량만도 상당한 규모다.

이번 조치는 지난해 개정된 도시 및 주거환경정비법에 따른 것이다. 개정법은 역세권 정비구역에 대해 법정 상한의 최대 1.2배까지 용적률을 허용하고 그 추가분을 활용해 공공분양을 의무적으로 공급하도록 규정한다. 서울시는 은마아파트 조합으로부터 감정가의 절반 가격에 토지를 매입해 이익공유형이나 지분적립형 방식으로 분양해야 한다.

공급 방식에 따라 장단점이 엇갈린다. 이익공유형은 분양가의 80퍼센트 수준에 입주할 수 있고 5년 거주 후 매각 시 차익의 약 70퍼센트를 수분양자가 가져간다. 실수요자가 상대적으로 저렴하게 집을 마련할 수 있지만 전매 제한이 없어 강남 입성 로또 분양으로 변질될 수 있다는 지적이 있다.

지분적립형은 일정 기간마다 지분을 쌓아가면서 집을 소유하는 구조로 초기 부담이 적고 투기 억제 효과도 있다. 그러나 완전한 소유권을 확보하기까지 시간이 걸리고 대출이나 세금 규정이 아직 불명확하다.

토지임대부 방식은 공공주택사업자에 한정돼 적용되므로 이번 계획에서는 검토되지 않는다. 결국 서울시는 이익공유형과 지분적립형 사이에서 선택을 해야 한다. 하지만 강남권에서 공공분양을 하면서도 분양가가 비싸다는 비판을 받을 수 있고 조합으로부터 주택을 매입하는 과정에서 재정 부담이 커질 수 있다는 점이 큰 과제다.

강남 아파트 가격은 이미 3.3제곱미터당 1억원을 돌파했다. 건축비 인상까지 감안하면 은마아파트 분양 시점으로 예상되는 2030년 이후에는 평균 분양가가 1억원을 넘길 것이란 전망도 나온다.

은마아파트 외에도 신반포7차·광장극동·풍납극동·명일한양 등 네 개 단지가 역세권 특례 적용을 검토 중이다. 이들 단지는 모두 강남권과 한강변에 위치해 있어 시장의 관심이 크다.

서울시 관계자는 "다양한 단지에서 공공분양 물량을 확보하면 주택 공급 부족을 해소하는 데 도움이 될 것"이라며 "실수요자의 경제적 부담을 덜고 주거 안정을 도모하는 방안을 마련하겠다"고 밝혔다.

서울시는 앞으로 전문가 간담회와 논의를 거쳐 세부 공급 방식과 분양 시기를 확정할 계획이다. 신혼부부와 다자녀 가구 같은 무주택자가 내 집 마련 기회를 가질 수 있도록 정책을 구체화하겠다는 방침이다. 또한 장기적으로는 서울형 공공분양 모델을 만들기 위해 추가 법 개정도 검토하고 있다.