"정부의 연이은 수요 억제 정책에도 서울 집값 상승세는 멈추지 않고 있다"

정재훈 KB국민은행 부동산사업부 수석 차장은 지난 22일 서울 여의도 한국거래소에서 열린 '2025 100세 플러스 포럼' 부동산 강연에서 이같이 진단했다. 그는 "3·19 토지거래허가구역 지정, 6·27 대출 규제 강화 등 갭투자를 막기 위한 강도 높은 조치가 이어지고 있지만, 서울 주요 지역의 집값은 여전히 오르고 있다"며 "공급 절벽, 유동성 증가, 금리 인하라는 구조적 요인을 고려하면 정책 효과는 제한적일 수밖에 없다"고 지적했다.

실제로 정부 정책 이후 서울 집값은 예상과 다른 흐름을 보였다. 강남 3구와 용산구 등을 포함하는 2200개 단지, 40만 호가 토지거래허가구역으로 지정됐지만, 해당 지역의 집값은 오히려 상승세를 지속했다. 마포·성동 등 인접 지역도 전고점을 돌파하며 '풍선 효과'가 나타났고, 대출 규제 이후 매수세가 위축되고 거래량은 급감했음에도 가격 지표는 계속해서 상승 곡선을 그렸다. KB국민은행이 머신러닝 기반으로 분석한 자료에 따르면 서울 시세 상위 20개 아파트의 6월 한 달간 가격 상승률은 4.34%에 달했다.

전세 시장 역시 같은 방향으로 움직이고 있다. 정 차장은 "매매 심리가 위축되면 전세 수요가 늘고, 이는 전세가를 끌어올리는 구조"라며 "서울은 이미 전세가 상승세로 전환됐고, 23개월 연속 상승 흐름이 이어지고 있다"고 말했다. 전세가 상승은 월세 부담으로 이어지는 만큼 무주택자의 매수 심리를 다시 자극할 수 있다는 분석이다.

정 차장은 서울 부동산의 구조적 펀더멘탈(기초체력)이 여전히 견고하다는 점도 강조했다. 그는 "부동산 시장으로 유입되는 자금은 10년마다 2배씩 증가하고 있고, 기준금리는 이미 지난해 10월부터 인하 구간에 진입했다"며 "반면 착공 물량은 급감하면서 공급 절벽이 예고되고 있다"고 말했다. 실제로 서울 아파트의 연평균 착공 필요량은 약 3만6000호지만, 지난해 1만 채도 채우지 못했다. 정 차장은 "공급은 줄고, 돈은 늘고, 금리는 낮아지는 이 삼박자가 맞물리면 자산 가격은 오를 수밖에 없다"고 진단했다.

자산시장 전반에 대한 구조적 진단에 이어 정 차장은 연령대별로 접근 방식이 달라져야 한다는 점도 강조했다. 특히 고령층의 경우 자산 증식보다는 자산을 지키는 '방어 전략'이 필요하다고 조언했다. 그는 "55세 이상, 공시가격 12억원 이하 주택 보유자는 주택연금을 활용하면 평생 거주하면서도 안정적인 현금 흐름을 확보할 수 있다"며 "70세 기준으로 12억원 아파트를 보유한 경우 월 360만원가량의 연금 수령이 가능하다"고 설명했다.

청년층과 무주택자를 위한 공공 주택 정책도 소개했다. '미리내집(장기전세주택2)', '지분적립형 분양주택', '지분형 모기지' 등은 적은 자본으로 내 집 마련이 가능한 구조로, "정부가 성공시켜야 할 정책 사업인 만큼 혜택이 많고 경쟁률도 높은 편"이라며 적극적인 관심을 당부했다.

정 차장은 30·40세대를 위한 실전 투자 전략도 제시했다. 개발이 본격화된 노량진 뉴타운을 유망 지역으로 꼽았고, 잠실·수지·광명·과천 등은 내년 이후 가격 상승 가능성이 크다고 봤다. 마곡과 우장산은 입지 대비 저평가된 단지가 많아 실거주 수요자에게 적합하다고 평가했다. 이 외에도 한강 조망 단지, 월계2지구, 이문 아이파크자이 등도 전략적 진입처로 언급됐으며 성수·방배동은 재개발 기대감으로 고급 투자처로 유효하다고 분석했다.

정 차장은 "지역마다 상황은 다르지만, 가장 중요한 건 각자의 자금 상황과 목적에 맞는 합리적 선택"이라며 "정부 정책은 수시로 바뀌지만, 수요와 공급이라는 시장의 근본 구조는 결국 현실로 나타난다. 펀더멘탈을 중심에 두고 전략적으로 접근하는 것이 지금 같은 시장에선 더욱 중요하다"고 강조했다.