롯데건설의 신용등급이 A+에서 A로 한 단계 하향 조정됐다. 주택사업 중심의 사업구조 속에서 분양경기 침체와 함께 여전히 과중한 프로젝트파이낸싱(PF) 우발채무가 재무건전성에 부담을 주고 있다는 평가다.

18일 한국신용평가는 롯데건설의 무보증사채 신용등급을 'A+(부정적)'에서 'A(안정적)'으로, 기업어음과 전자단기사채 신용등급도 A2+에서 A2로 각각 하향 조정했다.

한신평에 이어 나이스신용평가와 한국기업평가도 같은 날 롯데건설의 무보증사채 신용등급을 A(안정적)로 낮추며, 국내 3대 신용평가사가 모두 일제히 등급을 하향 조정했다.

한신평은 "PF보증 규모가 점진적으로 축소되긴 했지만, 2025년 3월 말 기준 3조6000억원으로 여전히 자기자본 및 보유 유동성 대비 과중하다"며 "이 중 2조원이 넘는 물량이 착공 이전 단계로, 지방 및 수도권 외곽, 홈플러스 개발사업 등 분양 불확실성이 높은 지역에 집중돼 있다"고 평가했다.

PF보증 규모는 2022년 말 6조원을 넘겼으나 도급사업 중심으로 점진적 축소가 이뤄지고 있다. 나신평에 따르면 3월 말 기준 PF보증 잔액은 약 3조1000억원이며, 올해 말까지 2조5000억원 수준으로 줄이겠다는 것이 롯데건설의 계획이다. 하지만 광주중앙공원, 김포풍무, 의정부나리벡 등 주요 미착공 사업장의 분양률이 20~40% 수준에 머무르고 있어 계획 달성 여부는 불투명하다.

사업구조 측면에서도 지방 비중 확대와 주택 의존도가 부담 요인으로 지목된다. 나신평은 롯데건설의 분양 예정 물량 중 지방 비중이 60%를 넘는다고 분석했다. 권준성 나신평 책임연구원은 "대구 본동, 광주 중앙공원 등 일부 지방 소재 진행사업장의 미분양 상황이 지속되고 있다"며 "지역별 분양 경기 양극화로 지방 소재 사업장의 불확실성이 상승 중"이라고 설명했다.

김상수 한신평 수석연구원도 "국내 주택경기 침체가 장기화할 경우, 공사비 회수 지연과 재고자산 부담 등으로 인한 부정적 영향이 확대될 수 있다"고 지적했다.

수익성 악화 역시 등급 하향의 핵심 배경으로 작용했다. 롯데건설의 연결기준 영업이익률은 2024년 2.2%에서 2025년 1분기 0.2%까지 급락했다. 같은 기간 순차입금은 1조7000억원으로 늘었고, 부채비율은 다시 200%를 넘겼다. PF 관련 손실(2700억원)과 중국 선양 법인 청산에 따른 손상차손(1000억원) 등도 2024년 실적에 반영됐다.

다만 단기 유동성 리스크는 일부 완화된 상태다. 롯데건설은 올해 3월 은행·증권사 등과 총 2조3000억원 규모의 PF 유동화증권 매입 펀드를 조성했고, 계열사도 7000억원을 투입했다.

김현 한기평 수석연구원은 "향후 착공 전환 속도와 이미 완료된 공사 대금 회수 여부가 우발채무 축소의 관건이 될 것"이라며 "2021~2022년 착공한 고원가 프로젝트의 부담이 이어지는 만큼, 본격적인 수익성 개선은 내년 이후로 전망된다"고 내다봤다.

또한 한기평은 "둔촌주공, 청담삼익, 잠실미성크로바 등 운전자본부담의 요인이 된 프로젝트들이 2025년 준공 및 입주를 진행할 예정으로 2025년 하반기에는 공사미수금이 회수되며 운전자본부담이 완화될 것"으로 전망했다.

덧붙여 "원가 상승분을 반영한 신규 프로젝트 매출 반영이 본격화되는 2026년부터 수익성 개선폭이 확대될 것"으로 예상했다.