"매수 문의가 거의 없습니다. 급매를 내놓는 사람은 많은데 사겠다는 사람이 없어요."

지난 11일 방문한 서울 도봉구 방학동의 한 부동산 공인중개업소. 점심시간이 지나 한산한 분위기였다. 중개업자 A씨는 "매매·전세 할 것 없이 거래가 안되고 있다"며 한숨을 쉬었다.

얼어 붙은 서울 외곽 지역의 부동산 시장은 좀처럼 해빙의 기미가 보이지 않는다. 강남권과 일부 핵심 지역은 규제 완화 기대감 속에서 가격 상승 흐름을 보이고 있지만 외곽 지역은 여전히 '거래절벽' 상태다.

한국부동산원에 따르면 2월 첫째주 기준 서울 아파트 매매가격이 강남권의 토지거래허가구역 해제 기대감 등으로 상승했지만 도봉·노원·금천구 등 외곽 지역은 여전히 하락세를 나타냈다.

도봉구 방학동 '신동아 아파트'의 경우 국평(전용면적 84㎡) 기준 5억5000만~6억5000만원에 호가가 형성돼 있고 급매는 5억2000만원에도 나와 있다. 하지만 실제 거래는 없는 상태다.

공인중개사 A씨는 "급매로 나온 물건이 쌓이고 있지만 매수세가 받쳐주지 않으니 실제 거래로 이어지지 않는다"며 "이런 흐름이 지속되면 현재 유지되고 있는 호가도 점차 낮아질 가능성이 크다"고 말했다.

거래가 정체되면서 매도자와 매수자 간 눈치 싸움이 이어지고 있다. A씨는 "집주인들은 아직 가격을 내리지 않지만 매수자들은 금리 부담과 경기 불확실성 때문에 더 기다려보자는 입장이다"라고 설명했다.

다만 외곽 지역에서도 신축 단지는 상대적으로 가격 하방 경직성이 감지된다. 노원구 상계동 '롯데캐슬시그니처'는 입주 2년 차 신축 단지로 구축 대비 가격 하락폭이 제한적인 모습이다. 현재 국평 기준 매매 호가는 11억200만원선에서 형성돼 있다. 전세 물량은 거의 없는 상태다.

공인중개사 B씨는 "신축 단지는 입주 초기 저렴한 전세에 입주한 사람들이 갱신을 포함해 4년 거주하는 경우가 많아 거래량 자체가 거의 없다"며 "2년을 거주해야 양도소득세 부담이 줄어들기 때문에 아직 매물도 많지 않아 가격이 쉽게 떨어지지 않는다"고 했다.

반면 구축 단지는 매도 물량이 쌓이며 가격이 조정될 수 있다는 분석이 나온다.

B씨는 "노원구의 경우 25평 이하의 소형 평수가 많아 선호도가 낮아진 것도 거래 부진의 원인"이라며 "최근 주택 시장에서 방 3개 이상 있는 중형 이상을 선호하는 경향이 강하다 보니 방 2개 뿐인 소형 아파트는 가족 단위 실수요자에게 매력이 떨어진다"고 설명했다.

금천구 역시 거래 침체에서 벗어나지 못하고 있다. 오는 2026년 하반기 신안산선 개통이 예정돼 있지만 시장 반응은 미미한 상황이다.

인근 공인중개업소 C씨는 "신안산선 개통이 예정돼 있지만 아직까지 지역 부동산 시장에 미치는 영향은 거의 없다"며 "여의도 등으로 접근성이 개선되더라도 지금처럼 매수심리가 위축된 상황이어서 거래가 많지 않다"고 전했다.

강남권이 재건축 기대감과 토지거래허가구역 해제 기대감으로 호가가 오르고 있지만 외곽 지역은 좀처럼 반등할 기미가 보이지 않고 있다.

김준환 서울디지털대 부동산학과 교수는 "서울 외곽지역은 투자 수요가 거의 없는 실수요 중심 시장이어서 금리 부담과 경기 침체가 지속되는 한 회복이 쉽지 않다"며 "외곽 지역의 부동산 시장이 살아나려면 금리 인하 또는 대출 규제 완화 등의 추가적인 정책적 지원이 필요할 것"이라고 설명했다.