계약이 파기 되었을 때의 중개보수는

어느 프랜차이즈 기업의 매장 입점 계약 당시 있었던 일이다. 그 회사는 어렵사리 마음에 드는 매장 자리를 찾아서 계약서에 도장을 찍었지만 잔금일 직전에 건물주의 변심으로 입점을 할 수가 없는 상황이 되고 말았다. 임차인으로서는 임대차 계약이 해제돼 사업계획에 큰 차질이 생겼지만, 어쨌든 건물주로부터 계약금의 두 배를 돌려받은 것만은 위안으로 삼았다.

그런데 해당 계약을 중개했던 중개사로부터 날벼락 같은 전화 한 통을 받았다. 현행법 상 중개사의 과실로 인한 계약 해제가 아닌 이상 중개수수료를 내야 한다는 것이다. 그렇게 되면 건물주로부터 더 받은 계약금만큼의 액수 대부분이 중개수수료로 나가야 하는 상황이 된다. 임차인으로서는 사업에도 차질이 생기고, 건물주로부터 더 받은 돈은 거의 중개수수료로 날리게 되는, 그저 시간과 노력만 허비하는 상황이었던 것이다.

가령 어느 건물의 임대조건이 보증금 10억원에 월세 1억원이라고 하자. 해당 건물에 입점하기위해서 계약을 했다면 중계수수료는 '환산 보증금'을 기준으로 산정하게 된다. 즉 보증금 10억에 월임대료 1억의 100배를 더한 값, 10+1×100=110억이다. 상가 임대차의 경우 상한 요율은 이 환산 보증금의 0.9%이므로 중개사는 건물주로부터 더 받은 1억원 중에서 많게는 9900만원까지도 받을 수 있다.

그런데 만일 상가임대가 아니라 주택을 매입한다면 이야기가 달라진다. 누군가가 서울에서 10억원짜리 아파트를 한 채 사기로 했다가 매도자의 일방 변심으로 그 계약이 해제 된다면, 매수자는 당초 계약금(매매가의 10%)인 1억을 더 받게 된다. 현재 서울시 조례로 정해져있는 중개보수에 따르면 10억원짜리 주택의 중개보수는 매매가의 0.5%, 약 500만원 선이다. 매수인 입장에서는 거래가 해제되어 아쉽더라도 이로 인한 가외 이익이 1억원에 달하는 만큼, 그 중 500만원의 중개보수 정도는 흔쾌히 내줄 수 있는 일이다.

물론 상가 매입도 마찬가지다. 10억짜리 상가의 중개보수 상한선은 약 900만원이므로, 1억원을 벌게 된 매수자 입장에서는 부담스럽지 않은 것이다.

그 외에도 중개보수 체계에 문제가 많은 것은 어제 오늘 일이 아니다. 단순히 보수가 많고 적어서 문제가 아니다. 현행 서울시 조례에 따르면 11억9999만원짜리 집을 중개할 때 보다 12억의 집을 팔때 중개사는 중개보수는 최고 20%나 더 받을 수 있다. 만원짜리 한 장 차이로 중개요율이 20%가 뛰기 때문이다. 그래서 매도인이 12억원짜리 집을 팔때 조금 깎아줄 용의가 있더라도, 중개사는 기를 쓰고 막게 된다. 시장왜곡에 중개보수 체계도 한몫하는 셈이다. 지난 조례개정으로 몇 차례 개선된 점도 있지만, 여전히 전형적인 '일 안하는 직장인'의 결제서류 수준을 벗어나지 못했다.

다시 상가임대에 실패하고 계약금의 배액 상환금까지 중계보수로 날리게 된 임차인의 이야기로 돌아가보자. 파기된 계약 당사자에게 굳이 중개 수수료를 모두 받아내겠다는 중개사의 경우, 다툼의 소지가 있을뿐더러 앞으로의 영업 전망도 그리 밝아 보이지는 않는다.

그러나 임차인의 경우 조금 면밀하게 계약을 준비하면 훨씬 나은 상황이 될 수 있다. 계약서를 쓸 때는 계약 해제시 중개보수 요율에 대한 특약을 넣는 것이 좋다. 가령 임대인의 일방변심으로 계약이 해제된 경우의 중개보수는 약정금액의 일부 정도로 제한하는 것이다. 이는 임대인과 임차인 사이의 협의 내용이 아닌 중개사에게 요청할 사항이기 때문에 말하기가 껄끄럽지도 않다.

중개사는 누구보다 계약을 성사시키려는 입장이므로 그 협의 단계에서는 미리 대비하여야 한다. 그 내용은 계약서 상에 넣기 보다는 공인중개사가 계약시 의무적으로 제공하는 중개대상물 확인설명서의 여백에 펜으로 한 줄 정도 써넣고 중개사가 서명이나 날인을 하면 된다. /이수준 로이에 아시아컨설턴트 대표