윤석열 국민의힘 후보가 제20대 대통령으로 선출되면서 부동산 정책에도 변화가 예상된다. 문재인정부 5년간의 대표적 실패 중 하나로 부동산 가격 폭등이 꼽혔던 만큼 오는 5월 출범하는 새 정부는 '부동산 시장 안정'에 힘을 쏟을 전망이다.

◆부동산 규제 완화…"거래절벽 해소될 것"

시장을 옥좼던 대출 제한, 다주택자 양도세 중과 등 부동산 규제가 대폭 완화될 전망이다.

윤 당선인은 주택담보대출비율(LTV) 규제를 단순화하고, 주택 수에 따른 규제방식으로 전환한다는 방침이다. 청년, 신혼부부 등의 내 집 마련 기회를 확대하기 위해 생애 최초 주택구매 가구의 LTV 상한을 80%로 인상한다. 예를 들어 10억 짜리 집의 경우 8억원까지 대출을 받을 수 있게 되는 셈이다. 생애 최초 주택구매 가구가 아닌 경우엔 LTV 상한을 지역과 관계없이 70%로 단일화해 실수요자의 주거 상향 이동을 지원할 계획이다. 다주택 보유자에 대해선 보유 주택 수에 따라 LTV 상한을 40%, 30% 등으로 차등화한다.

다주택자 양도세 중과 적용을 최대 2년간 유예해 주는 방안도 추진한다. 다주택자에게 시세 차익에 대해 양도세 중과를 하지 않아 시장에 매물을 유도해 집값을 안정시키겠다는 취지다.

종부세는 폐지 수순을 밟을 것으로 예상된다. 종부세는 주택 공시가격 기준 11억원이 넘는 1주택자와 6억원 초과 다주택자에게 부과하는 세금이다. 장기적으로 보유세인 종부세를 재산세와 통합해 종부세 폐지 효과를 내겠다는 게 윤 당선인의 판단이다. 이는 주택보유 수에 따라 차등세율을 적용하는 종부세가 '징벌적 과세'라는 지적에 따른 조치다.

현재 부동산 시장은 정부의 강력한 규제 정책으로 거래량이 급감한 상태다. 국토교통부가 발표한 주택통계에 따르면 지난 1월 한 달간 전국 주택 매매거래량은 총 4만1709건으로 집계됐다. 지난해 1월(9만679건) 대비 54.0% 줄어든 것. 문제는 거래량 감소로 실수요자도 집을 사지 못한다는 점이 컸다.

규제 완화 공약에 따라 부동산 거래절벽이 해소될 것으로 보인다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "부동산 규제 완화 공약이 하나씩 실행되면 거래절벽이 해소되는 등 부동산 시장이 안정될 것"이라며 "다만 여야 합의에 의해 단계적으로 법률 개정도 해야 하는 등 시간이 다소 걸릴 것 같다"고 말했다.

◆주택 250만 가구 공급

윤 당선인은 공공주택을 포함해 250만 가구 이상을 공급하겠다고 공약했다. 대규모 공급 확대를 통해 부동산 시장 안정을 유지하겠다는 것. 전임 정부에서 벌어진 부동산 가격 폭등이 과도한 공급 규제로부터 비롯됐다는 진단에서다.

공급방식별로는 ▲재건축·재개발 등 정비사업을 통해 전국에 47만 가구 ▲도심·역세권 복합개발을 통해 20만 가구 ▲국공유지 및 차량기지 복합개발을 통해 18만 가구 ▲소규모 정비사업 10만 가구 ·공공택지 142만 가구 ·서울 상생주택 및 매입약정 민간개발 등 기타 13만 가구 등이다.

공급을 뒷받침하기 위해 재개발·재건축 규제는 완화할 것으로 예상된다. 30년 이상 노후 공동주택의 정밀 안전진단을 면제하는 방안을 추진하고, 재건축 초과이익 환수도 완화할 것으로 관측된다. 1기 신도시 재정비로 10만호 이상 주택 공급도 약속했다. 이를 위해 용적률 상향 등을 골자로 한 1기 신도시 재정비 특별법이 추진될 것으로 보인다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "신규 주택의 공급과 정비사업 등이 단기적 집값 상승으로 이어질 수는 있지만 장기적으로 볼 땐 '꾸준한 공급정책'이 시장 안정으로 귀결된다"고 말했다.

조동근 명지대 경제학과 명예교수는 "윤 당선인의 민간 주도 재개발·재건축 사업은 시장 안정으로 이어질 것"이라며 "문재인 정부의 부동산 정책 실패 요인은 과도한 시장 간섭 때문"이라고 지적했다.

◆GTX 연장 공약…수혜지 집값 상승 기대

윤 당선인은 수도권 광역급행철도(GTX)를 연장·신설해 6개 노선까지 늘리겠다고 공약했다. 기존 GTX A~C 노선을 연장하고 GTX D·E·F 노선을 신설해 수도권 30분 생활권 시대를 열겠다는 구상이다.

GTX A·C 노선은 기존 정차역에서 모두 평택까지 추가 연장된다. D노선은 '김포~대장~신림~사당~삼성~하남~팔당' 라인을 기본으로, 삼성에서 분기돼 '삼성~수서~광주~여주'를 잇는 라인이 추가된다.

E 노선은 '인천~김포공항~정릉~구리~남양주'를 통과하도록 계획됐고, F 노선은 '고양~안선~수원~용인~성남~하남~의정부~고양'으로 이어지는 순환선 형태다. 윤 당선인은 F 노선을 수도권 전체를 하나의 메가시티로 묶는 순환선으로 만들 방침이다.

벌써부터 이들 지역 집값이 들썩이고 있다. 실제 수혜지로 꼽힌 평택과 안성 집값이 한동안 출렁였다. 한국부동산원 주간아파트 동향 자료를 분석한 결과 평택 아파트 매매가격은 지난 1월 첫째 주 0.04% 상승률을 보였다. 윤 후보가 GTX 연장 공약을 발표한 직후인 1월 둘째 주에는 0.14%가 오르면서 상승폭이 커졌다. 안성 역시 같은 기간 0.11%에서 0.22%로 상승폭이 확대됐다.

시장에선 GTX 연장 공약이 현실화될 경우 수혜지역의 집값이 뛸 것으로 보고 있다.

평택의 한 공인중개업소 대표는 "정부가 GTX-C 노선에 왕십리·인덕원·의왕·상록수역 4개역을 추가하기로 했는데 발표 이후 호가가 수천만원씩 올랐다"며 "평택도 GTX 연장이 확실시 되면 집값 상승은 당연한 수순"이라고 말했다.