전세의 월세화 현상이 가속화하고 있다. 전세가가 급등하면서 세입자들이 월세로 내몰리는 양상이다. 특히 오는 8월엔 임대차 3법 시행 2년을 맞아 전세가 추가 상승이 우려된다.

17일 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 서울 아파트 전·월세 거래량은 19만208건으로 집계됐다. 이 가운데 월세가 조금이라도 낀 거래는 2011년 관련 통계가 작성된 이후 최다치인 7만1178건이다. 특히 지난해 준전세는 3만3000여건으로 역대 가장 많은 수치를 기록했다. 준전세(반전세)는 보증금에 월세까지 내야 하는 탓에 세입자 부담이 크다.

임대차 거래에서 월세가 낀 계약이 차지하는 비율도 치솟았다. 지난해 월세가 낀 거래의 임대차 계약 비중은 37.4%로 2019년 28.1%, 2020년 31.1%에 이어 2년 연속으로 상승하며 역대 최고치를 경신했다. 서울 아파트에 거주하는 10명 중 4명이 월세로 사는 셈이다.

부동산 업계에선 정부의 부동산 정책 실패가 월세 전환을 가속화한 것으로 보고 있다. 2020년 7월 말부터 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담은 새 임대차법이 시행됐다. 당시 종합부동산세 강화 등 집주인의 세금 부담이 상당한 상황에서 임대차법 시행은 전세와 월세의 가격 상승을 불러일으킬 수 있다는 우려가 제기됐다.

이에 대해 정부는 임대인이 전월세 가격을 올리는 방식으로 세입자에게 부담을 전가하는 현상이 극히 제한적일 것이라며 낙관했다.

하지만 우려는 현실이 됐다. 전세가는 급등했고, 전세는 월세나 반전세로 전환됐다. 2019년 5만1000건 수준이었던 월세·준월세·준전세 거래량은 2020년 6만800여건으로 늘어났고, 지난해엔 7만건을 넘어섰다. 주택 전세가격지수 역시 2019년 9월 100.6에서 지난해 103.2까지 증가했다.

이에 따라 무주택 서민들의 내 집 마련 꿈이 꺾이고 있다는 지적이다. 총 소득 대비 주거 비용이 늘어남에 따라 주택 마련 자금을 모으기가 더 어려워서다.

실제 서울 아파트 월세 가격은 급등하고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난해 12월 기준 서울 아파트 월세는 평균 124만5000원으로, 2020년 12월(112만7000원)보다 11만8000원(10.5%) 올랐다. 이는 역대 월간 상승률 중 가장 높은 수치다.

여기에 임대차법 시행 2년을 맞는 오는 8월도 문제다. 계약갱신청구권이 만료된 이후 신규 계약으로 전환하는 과정에서 전세의 월세화가 더 두드러질 가능성이 크기 때문이다. 계약갱신청구권을 이용해 임대료 상한 5%를 적용받았던 주택은 2년이 지나면 새로운 세입자를 받을 수 있다. 이때 임대료 상한 제한이 없는 탓에 월세나 전세가 상승이 예상된다.

김성달 경제정의실천시민연합 정책국장은 "임대차 갱신 계약이 끝나고 신규 계약 때 집주인이 월세를 올릴 가능성이 크다"며 "문제는 갱신 계약이 끝나는 시점, 즉 2년마다 이런 일이 발생할 텐데 무주택자, 취약계층의 어려움이 가중될 수밖에 없다"고 지적했다.