미국 국채금리 상승에 따른 금융시장 변동에 글로벌 리츠(부동산투자신탁)가 출렁이고 있다. 하지만 국내 리츠는 미풍에 불과하다. 출렁거리는 변동성 장세 속에서도 상장 리츠 모두 오름세를 기록하며 준수한 성과를 거뒀다.

고성장주에 관심이 집중됐던 분위기가 환기되고 투자 방향성을 잡기 힘들어진 시점에 맞춰 배당수익에 초점을 맞춘 리츠 상품의 매력도가 올라가고 있다는 분석이다. 그중에서도 최근 자산 추가 편입에 나선 리츠들의 재평가 기대감이 크다.

◆상장 리츠 모두↑…금리상승 여진 無

24일 한국거래소에 따르면 전 거래일 기준 국내 상장리츠 13종의 평균 이달 상승률은 3.63%로 집계됐다. 같은 기간 코스피지수가 0.27% 떨어지며 박스권에서 지지부진한 흐름을 이어가는 것과 대조적이다. 13개 리츠 모두 플러스(+) 수익률을 기록하며 눈길을 끌었다. 리츠는 투자자들로부터 모은 자금을 부동산에 투자해 발생하는 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁을 뜻한다.

글로벌 리츠 시장은 얘기가 다르다. 인플레이션에 대한 시장의 불안감이 높아지며 흔들리는 중이다. 글로벌 리츠지수를 살펴보면 지난 한 주 동안 미국과 홍콩 리츠 지수가 각각 1.21%, 2.24%씩 소폭 떨어졌다. 대신 한동안 부진했던 싱가포르 리츠가 데이터센터와 산업용 리츠의 강세를 바탕으로 3%대 반등해 눈길을 끈다. 금리 변동 폭이 상대적으로 작다고 평가되는 일본 리츠 지수도 1.85% 반등했다.

이는 금리와 반대로 가는 리츠의 성향에서 비롯된다. 조달비용이 큰 부동산 특성상 금리가 오르면 이자비용도 높아져 수익성은 하락한다.

김준환 서울디지털대 부동산학과 교수는 "리츠사 중 자기자본 비중이 큰 곳이 많지 않다. 금리가 오르면 자금 조달하는 비용도 늘어나는 만큼 부정적 영향을 끼칠 수밖에 없다"고 말했다.

그러면서도 "금리가 많이 올랐다 하더라도 예년 수준은 아니기 때문에 수익성이 소폭 떨어지는 정도지 우려할 정도까지는 아니다"라고 했다. 물류와 데이터센터 등 고부가가치 산업의 리츠가 활황을 맞은 만큼 금리 상승이 리츠 매력도를 낮추는 요인은 아니라는 설명이다.

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 백신 보급으로 레저, 호텔 등 부진했던 부동산 회복도 전망되는 만큼 유망한 자산을 편입한 리츠를 눈여겨보라는 조언도 나온다.

홍지환 NH투자증권 연구원은 "금리 상승에 따른 피해보다 경기 회복세와 임대시장 정상화의 수혜가 큰 주거용, 리테일 리츠에 주목하라"고 했다. 그러면서 "미국 주거용 부동산 초과수요와 코로나19 백신 보급에 따른 임대시장 정상화의 수혜를 미국 주거용 리츠가 누릴 수 있을 것"이라고 예상했다.

◆적극적으로 추가 자산 매입 리츠 주목

대규모 자산을 갖춘 상황에서 적극적으로 추가 매입을 하는 리츠들이 주목해야 할 대상이다. 금융데이터 분석업체 딥서치에 따르면 지난해 말 기준 1조원대의 자산가치를 보유한 국내 상장리츠는 3곳으로 집계됐다. 롯데리츠가 1조5846억원으로 가장 높았고 신한알파리츠(1조3787억원)와 코람코에너지리츠(1조408억원)이 뒤를 이었다.

이 가운데 롯데리츠와 신한알파리츠가 자산매입에 대한 적극적인 의지를 보이고 있다. 롯데리츠는 지난 10일 3333억원 규모의 유상증자에 성공했다고 밝혔다. 독보적인 국내 최대 상장 리츠가 된 롯데리츠는 확보한 자금을 롯데쇼핑이 보유한 백화점과 아울렛 등 새 자산 매입에 사용할 계획이다. 편입을 마치면 자산규모는 2조3000억원대 수준으로 평가된다.

신한알파리츠도 이달 초 자(子)리츠를 통해 삼성화재 역삼빌딩의 공유 지분을 1583억원에 매입했다고 밝혔다. 자산규모도 1조6000억원 규모로 대폭 늘었다. 판교권과 서울도심(CBD), GBC 등 국내 주요 오피스 권역을 아우르는 포트폴리오를 완성했다는 것이 증권업계의 평가다.

이 외에 지난해 말에는 집계된 순위권에 없었지만 '쿠팡리츠'로 불리며 평가 자산가치가 1조3000억원대까지 급증한 ESR켄달스퀘어리츠도 있다.

반대로 코람코에너지리츠 처럼 다른 행보를 보이기도 한다. 포트폴리오 재편을 위해 보유 자산을 매각하는 경우다. 지난 19일 187개 주유소 자산 중 27개 부지를 매각한다고 공시했다. 지방 부동산 가격이 가파르게 상승한 상황에서 매출이 낮거나 다른 개발 용도로 전환 가능한 자산을 팔아치웠다는 설명이다.

다만 실질적인 개발 사례로 이어져야 주가와 밸류에이션에 영향을 줄 수 있을 것으로 보인다. 이경자 삼성증권 연구원은 "토지임대에 중점을 둔 토지지상권 리스 리츠라는 점에서 국내에서는 새로운 유형"이라며 "토지가치를 충분히 활용할 수 있는 개발 사례가 확인돼야 한다"고 분석했다.

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