국내 부동산 시장은 집값 안정을 위한 정부의 24회에 걸친 처방에도 불구하고 아파트 매매와 전세는 물론 월세까지 품귀현상을 보이며 고공행진을 이어가고 있다. 두더지 잡기 식의 대책 발표가 오히려 집값 상승을 부추긴 것. 임대차3법 이후 전세대란은 전국으로 번졌고 주택 공급 대책으로 제시한 3기 신도시 택지지구가 속한 지자체는 광역교통망을 제대로 확보하지 못해 골머리를 앓고 있다. 5회에 걸쳐 올해 부동산 시장을 짚어 본다. <편집자주>

문재인정부는 3년이 넘는 기간 동안 24번의 부동산 대책을 발표했다. 그만큼 정책 실패가 이어졌다는 의미다. 하지만 집값은 잡히지 않았다.

정부의 부동산대책은 균열이 발생하면 땜질하는 식의 응급처치였다. 김현미 국토교통부 장관은 지난 2017년 6월 취임사에서 부동산 과열의 원인은 다주택자 등 투기세력이라고 지목하며 투기세력과의 전쟁을 선포했다. 그해 8·2대책과 이듬해 9·13대책, 지난해 12·16대책, 올해 6·17, 8·4, 11·19대책 등을 쏟아냈지만 집값을 안정시키는 데는 실패했다.

◆투기와의 전쟁, 규제의 연속

지난 2017년 8월2일에 발표된 대책은 서울 전 지역과 과천, 세종시를 투기과열지구로 묶었다. 특히 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구)와 서울 7구(용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서구), 세종시는 투기지역으로도 지정했다. 투기과열지구와 투기지역의 대출규제도 이전보다 강화했다.

2018년 9월13일 관계부처와 합동으로 부동산 규제 대폭 강화를 발표했다. 다주택자의 종합부동산세를 기존보다 많이 내도록 만들면서 집값이 크게 뛴 지역의 임대사업자를 대상으로 세제혜택을 줄이고 대출규제도 대폭 강화하는 내용 등이 담겼다.

고가 주택에 대한 대출 규제를 강화한 지난해 12월16일 대책 이후에는 소형아파트가 중형아파트 가격을 넘어섰다. 올해 6월17일에는 투기과열지역 및 조정대상지역 확대를 통한 전매제한 등이 포함돼 지역별로 주택분양시장 흐름이 크게 바뀌기도 했다.

8월4일 대책에서는 규제가 아닌 주택공급과 관련된 내용을 내놨다. 실수요 우선 공급에 주안점을 둬 주택시장을 '투기판'으로 만들지 않겠다는 의지였다.

그러나 서울 강남권에서 시작된 전세난은 임대차3법 이후 전국으로 퍼졌고 규제를 하면 다른 지역에서 풍선효과가 나타났다. 11월18일에는 전세공급대책을 내놨지만 전세난의 해결책 중 하나로 거론되는 아파트 공급이 빠져있어 여론은 악화됐다. 지금도 서울 수도권을 비롯한 전국 집값은 매매 전세 할 것 없이 고공행진을 기록 중이다.

한국부동산원에 따르면 올해 1월부터 11월까지 전국 아파트 매매가격 변동률은 전년대비 6.15% 상승했다. 서울은 2.72% 올랐고 ▲세종(43.64%) ▲대전(16.01%) ▲경기(8.80%) 순이었다. 서울을 묶자 경기·인천으로 '풍선효과'가 나타난 것이다.

전세가격은 5.72%를 기록했으며 사울은 4.58% 올랐다. 세종은 49.34%로 가장 크게 상승했다. ▲울산(12.97%) ▲대전(12.18%) ▲경기(8.27%)가 뒤를 이었다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "2021년에도 부동산시장의 오름세는 지속될 것"이라며 "부동산 규제가 현실에서는 오히려 부동산을 이슈화하면서 군중심리를 가열하는 결과를 가져왔다"고 지적했다.

박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "과거 사례를 감안 할 때 중과세를 피해서 매물은 일부 나올 수 있다"라며 "그러나 다주택자들에게 양도세 부담은 임계점이 도달한 상황이기 때문에 시장이 휘청거릴 정도로 매물이 많이 나오기도 어렵다"고 분석했다. 그는 이어 "내년에는 유동성 장세가 막바지에 이르는 점도 수요자들에게는 고려해야 할 점"이라고 했다.

◆국토부 장관 교체 카드

집값 잡기에 실패한 정부는 결국 국토부 장관 교체 카드를 꺼냈다. 문재인 대통령은 지난 4일 변창흠 LH사장을 국토부 장관에 지명했다.

변창흠 사장에 대한 우려의 목소리는 있다. 변 후보자가 2006년 전용면적 129.7㎡의 서울 서초구 방배동 아파트를 구입하면서 카드사로부터 집값의 60% 가까이 대출을 받은 것으로 알려지며 부동산 수요자들로부터 반감을 사고 있다. 통상 대출액의 120%를 채권최고액으로 잡는 점을 감안하면, 변 후보자는 3억원 가량을 빌린 것으로 추정된다.

국토부 장관으로서 두각을 드러내기에는 주어진 시간이 너무 짧다는 점도 또 하나의 이유다. 인사청문회 이후 장관 임기를 시작한다고 해도 다음 대선인 2022년까지 1년여 밖에 남지 않은 상황에서 장관으로서 얼마나 많은 역할을 해 낼지도 미지수다. 야권에서는 벌써부터 "김현미 장관이 더 낫다"고 주장하며 변 후보자를 향한 날선 비판을 예고했다.