연 5~6%의 수익률로 인기를 끈 해외 리츠(REITs·부동산투자신탁)가 코로나19의 직격탄을 맞고 있다. 국내 부동산 시장 역시 약세 전망이 나오며 투자자들이 리츠 투자를 망설이고 있다. 주택·오피스 빌딩이나 쇼핑센터를 자산으로 삼는 전통적인 리테일 리츠가 아닌 경기 방어력 있는 기업 위주로 편입한 리츠가 안정성을 담보할 수 있다는 지적이 나온다.

◆ 글로벌리츠 재간접 펀드 -22%

해외 상업용 부동산시장엔 경고등이 켜졌다. 코로나19 팬데믹(세계적 대유행)으로 부동산 자산 가치가 하락하며 영업난으로 임대수요가 감소했기 때문이다. 신용등급이 낮아진 임차인의 채무불이행 위험도 커졌다.

금융정보업체 에프앤가이드가 집계한 설정액 10억원 이상 해외부동산 펀드를 살펴보면 11일 기준 글로벌리츠 재간접 펀드 38개의 최근 3개월 간 수익률은 -22.18%을 기록했다. 예상보다 코로나19 사태가 길어지며 약세를 이어가고 있다는 평가다. 최근 1개월 수익률은 4.47%로 회복하는 모습을 보이는 듯 했으나 최근 1주일 수익률은 -2.32%로 저조하다.

상품별로 보면 '미래에셋TIGERMSCIUS리츠부동산상장지수투자신탁(파생형)(합성 H)'의 3개월 수익률이 -28.38%로 가장 낮았다. 수익률이 20% 밑으로 내려간 상품만 전체 65%인 25곳에 달했다.

국내 부동산은 해외 부동산 추락과 비교해 상대적으로 양호한 모습을 보였다. 국내 증시에 상장된 리츠는 NH프라임리츠, 롯데리츠, 신한알파리츠, 이리츠코크렙, 모두투어리츠, 케이탑리츠, 에이리츠 총 7종이다. 이들 종목의 최근 3개월 간 주가 하락률은 7%대에 머물렀다.

코로나19로 인한 임대 수익 타격이 해외 부동산보다 적었기 때문으로 풀이된다. 김열매 유진투자증권 연구원은 "한국은 전 세계에서 코로나19 대응에 성공한 편"이라며 "문을 닫은 쇼핑센터도 없고 공실이 크지 않아 글로벌 리츠보다 수익률이 높았다"고 분석했다. 롯데리츠의 경우 코로나19로 직격탄을 맞은 유통업의 비중이 컸지만 대다수 점포가 장기 임대계약이 돼 있어 타격이 크지 않았다는 설명이다.

◆ "임차인 꼼꼼히 따져야…"

온라인 중심의 사회 변화에 순응하는 리츠가 유리할 것이란 분석이다. 최근 시장에서 화두로 떠오른 언택트(Untact·비대면) 비즈니스가 리츠에도 적용된다는 얘기다. 전문가들은 "임차인 구성과 공실률, 계약 내용 등을 꼼꼼히 따져야 한다"고 입을 모은다.

'리츠의 언택트화'는 국내 부동산 시장 역시 코로나19발 부동산 침체 위험에서 안전하지 않다는 경고와 함께 제시됐다. 김성택 국제금융센터 전문위원은 "실물경제 침체에 따른 수요부진 등으로 상당 기간 부동산 가격 하락은 불가피하다"며 "국내 기관의 해외 부동산 투자 위험 관리를 강화하고, 국내 부동산 시장도 약세 전망이 나옴에 따라 주의가 필요하다"고 당부했다.

김영기 한국투자증권 연구원은 미국 리츠사 리얼리티인컴을 소개했다. 매월 배당금을 지불하는 '월 배당 기업'으로 유명한 리얼리티인컴은 코로나19로 인한 임대수익 하락에도 지난 1분기 주당 배당금을 전년 동기 보다 3.1%로 늘려 화제를 모았다. 그는 "필수 소비와 관련된 업종들, 저가 제품을 판매하거나 서비스 중심 기업이 임차인 80%를 이뤄 소매 리츠 중 비교적 바이러스의 영향을 적게 받을 수 있었다"고 했다. 쇼핑센터 중심의 포트폴리오가 아니었던 점을 강조한 것이다.

상업용 부동산은 경기침체기에 가격 변동폭이 커진다는 점을 고려해야 한다. 김열매 연구원은 "건물의 용도를 섹터로 구분할 경우 쇼핑센터 같은 리테일보다 우량한 기업이 입주한 오피스를 자산으로 삼은 리츠가 안정성을 갖췄다고 볼 수 있다"고 했다.