호텔과 리테일 자산에 투자하는 리츠(REITs)에 빨간불이 커졌다. 단기간에 타격이 나타나진 않겠지만 코로나19 사태가 길어질 경우 운용 수익이 줄어들 수밖에 없어서다. '착한 임대료 릴레이' 운동까지 펼쳐지는 사회 분위기 속에 서울 핵심 업무지역의 오피스 빌딩과 대기업 산하의 백화점과 쇼핑센터 등 전통적인 부동산 자산의 투자 가치가 낮아질 수 있다는 분석이다.

지난해 '리츠 광풍'에 동참한 투자자 사이에선 우려의 목소리가 나온다. 코로나19 사태가 장기화될수록 리츠사 소유 매장에 입점한 임차인이 임대료를 낮춰달라고 요구할 수 있기 때문이다. 이렇게 되면 당연히 리츠사의 운용 수익은 낮아질 수밖에 없다. 투자자에게 돌아가는 배당금 역시 줄어들 가능성이 있다는 얘기다. 리츠가 소유한 부동산에 입주한 임차인 매출은 향후 투자자들에게 돌아갈 배당금에 직결된다.

최근 리츠 주가 흐름도 좋지 않다. 지난해 12월 10일 7170원에 거래를 끝냈던 롯데리츠는 3일 5220원에 거래를 마쳤다. 공모가였던 5000원에 가까워졌다. 고점 대비 30% 가까이 떨어진 수치다. 다른 공모리츠 6곳 역시 상황은 다르지 않다. 이리츠코크렙 -18.58%, NH프라임리츠 -11.48%, 신한알파리츠 -10.95%, 케이탑리츠 -9.26%, 모두투어리츠 -8.82%, 에이리츠 -7.92% 모두 연초 대비 주가가 하락했다.

코로나19 사태가 원인으로 지목되고 있다. 김준환 서울디지털대 부동산학과 교수는 "점포랑 계약이 돼 있기 때문에 일정부분 영향은 있겠지만 리츠사에 눈에 보이는 실질적 타격은 당장 나타나지는 않을 것"이라면서도 "코로나19 사태가 2분기까지 확대될 경우 새로 상장한 공모리츠사에 영향을 미칠 수밖에 없다"고 우려했다.

유통·관광 산업을 기반으로 한 리테일과 호텔 관련 리츠는 긴장감이 맴돌 수밖에 없다. 3일 국토교통부 리츠정보시스템에 따르면 현재 국내에 설립된 249개 리츠 가운데 리테일(31개)과 호텔(5개)에 투자한 리츠는 총 36개다.

롯데리츠가 대표적이다. 롯데리츠는 롯데백화점을 비롯해 총 10곳의 롯데그룹 산하 백화점과 대형마트 등을 기본자산으로 구성하고 있다. 올해는 롯데쇼핑의 84개 점포도 편입된다. 코로나19로 인한 유통업계 불황에 민감할 수밖에 없는 이유다. 서울스퀘어, 강남N타워에 투자한 NH프라임리츠 역시 크게 상황은 다르지 않다.

김 교수는 "소비 활동이 계속 위축되면 지금 수준의 임대료로 세입자를 구하기 어려울 것"이라며 "임대료를 내릴 수밖에 없는 상황이어서 배당수익도 줄 것"이라고 설명했다. 이어 그는 "국내 리츠 시장은 아직도 상업용 부동산 의존도가 높다"면서 "시장 변동성이 큰 상황에서 상장을 준비하는 리츠사들이 시기를 늦추거나 보류할 가능성도 있다"고 말했다.

반대 의견도 있다. 수급 부담으로 주가가 내려졌을 때 매수하는 전략이 유효할 것이란 설명이다. 주가가 떨어질수록 상대적으로 배당수익률이 올라가는 구조 때문이다. 이민재 NH투자증권 연구원은 "롯데리츠의 올해 기준 배당수익률은 5.5%"라며 "지난해 상장 이후 영업 2개월분에 대해 하반기 배당금 96원을 결정했는데 밸류에이션 매력은 여전하다"고 평가했다.

다만 오피스 일변도를 넘어 자산이 다각화되고 있다는 점은 긍정적인 요소로 꼽힌다. 물류센터와 주유소, 고속도로 등 인프라 시설도 투자 대상으로 넓어지는 추세다. 올해 상장을 예고한 물류 리츠 '케이비안성로지스틱스리츠'와 주유소 리츠인 '코람로에너지플러스리츠' 등이 대표적이다. 기초 자산을 달리한 리츠 종목과 대체 상품들이 다양해질수록 투자자들의 선택 폭은 넓어진다.

전문가들은 장기적인 관점에서 리츠 투자에 나서라고 조언한다. 이광수 미래에셋대우 연구원은 "이슈가 겹치며 최근 상장 리츠의 주가가 하락했다"면서도 "리츠는 길게 보는 가치 투자여서 단기적인 주가변동에 흔들리지 말고 장기적 관점에서 부동산 자산을 분석하고 투자해야 한다"고 강조했다.