-주택산업연구원, 전국 매매가격은 0.4%하락·서울은 1.1% 상승 강보합세 예상

올해는 서울을 중심으로 치솟는 집값을 두고 시장과 정부의 신경전이 치열했다. 정부의 잇따른 부동산 대책에도 주택 가격이 급등하다가 고강도인 9·13 대책을 기점으로 조정기에 접어든 상태다. 그렇다면 내년은 어떨까.

2019년엔 주택 가격, 거래, 공급이 모두 하락할 전망이다. 그럼에도 서울은 잠재된 상승압력 요인으로 매매가의 강보합세가 예상돼 '서울불패'를 이어갈 전망이다.



◆ 전국 집값 떨어져도 '서울은 아냐'

주택산업연구원은 29일 '2019년 주택시장 전망' 보고서를 통해 "2018년은 서울 아파트가격 급등과 단독주택가격 상승이 전국 주택가격을 견인했다"며 "정부규제 강화의지 재확인, 대출제약 강화에 따른 자산가구와 비자산가구의 주택구입여력 차별화 등으로 정부와 민간의 갈등·대립이 있었다"고 설명했다.

주산연이 시장인식, BSI(주택사업경기실사지수), HP필터에 의한 종합적인 검토 결과 2019년 전국 매매가격은 서울 상승폭 둔화 및 경기도·지방의 하락세 지속으로 0.4% 하락할 전망이다. 전셋값도 입주물량 감소로 1.0% 수준의 하락세를 이어갈 것이라고 봤다.

주산연 측은 "내년에도 현 정부의 주택관련 대출 규제강화와 수요관리 정책기조가 유지될 전망으로, 입주물량 누적과 거래 감소에 따른 주택시장 위축이 불가피할 것"이라고 말했다.

다만 수도권 매매가격은 서울지역의 강세로 전체적으로 미미한 상승세가 이어질 것으로 예상됐다. 특히 서울은 '강보합세'를 유지할 전망이다. 내년도 서울 주택가격은 올해 대비 오름폭이 크게 둔화되지만 잠재된 상승압력요인 등으로 매매 1.1%, 아파트 1.6%, 전세 0.3% 상승할 것이라고 주산연은 내다봤다.

지방은 누적된 공급과잉과 지역경제 침체에 따른 가격 하방요인으로 인해 가격하락이 지속할 것으로 예상됐다. 다만 최근의 하락폭 축소와 대구·광주·대전 등 일부 광역시의 안정적 성장세를 감안하면 하락세가 심화되지는 않을 것이라고 봤다.

아파트 매매가격은 하락 폭이 더 클 전망이다. 2019년 전국 아파트 매매가격은 0.6% 하락하고, 전세가격은 2.0% 떨어질 것으로 분석됐다.

이런 분위기 속에서도 서울의 아파트 가격은 전년 대비 1.6% 올라 수도권시장(0.6%)의 상승세를 견인할 것으로 예상됐다. 그러나 올해 급등했던 가격이 일정부분 조정되고 정책규제 효과가 가시화되면서 상승폭은 점차 축소될 것이라고 전망됐다.



◆ 거래·공급도 소강…5대 영향 변수는?

주택매매거래와 공급도 소강기를 맞을 전망이다.

2019년 주택매매거래는 전국적으로 올해(90만건 거래 예상) 대비 6% 감소한 85만건 수준으로 예상된다. 특히 본격적인 가격조정이 예상되는 서울·수도권의 거래감소 현상이 두드러질 것으로 분석됐다.

공급은 10~20% 내외로 감소해 인허가 48.9만호, 착공 38만호, 분양 22.5만호, 준공물량 52.1만호 수준이 될 것으로 전망됐다. 최근 몇 년간 증가하던 준공물량이 감소하면서 주택가격 하락폭이 둔화될 것으로 기대된다. 그러나 준공물량이 여전히 많을 것으로 예상되는 경기·울산·강원·경상도지역에서는 역전세난 가능성이 있다.

주산연은 2019년 주택시장의 5대 영향변수로 ▲주택관련 대출규제 ▲금리 ▲공급량 ▲가계부채 ▲입주량 등을 꼽았다.

공급요인에 의한 가격변동 위험은 비서울지역에서 줄어들 것으로 보이나, 금융요인 영향력이 확대되면서 주택시장 불안은 이어질 것이란 판단이다.

주산연 관계자는 "2019년의 변곡점은 서울 주택가격 변동성 확대 위험과 금리인상이 소비자 부담으로 가중되는 시점이 될 수 있다"며 "안정적인 서울주택시장 관리와 꾸준한 서울시 주택공급, 그리고 경제상황을 고려한 합리적 수준의 금리인상 정책이 중요하다"고 강조했다.

이어 그는 "주택공급확대정책을 도입하는 과정에서 정부와 지자체·주민과의 갈등이 확대되고 있어 향후 주택정책 추진시 부담으로 작용할 수 있다"며 "갈등조정이 중요한 한 해가 될 예정인 만큼, 중앙정부와 서울시의 정책공조가 필요하다"고 말했다.