아파트 분양 성수기로 꼽히는 10월이지만 분양시장에 때 이른 한파가 불어 닥쳤다. 건설사들이 '주택공급에 관한 규칙 개정안' 시행에 맞춰 11월 이후로 분양을 연기한 탓이다.

무주택자들에겐 낭보다. 개정안이 무주택자의 청약 당첨 확률을 높이는데 초점을 맞춘 만큼 연말 청약 경쟁에 도전해볼 만하다. 반면 유주택자에 대한 규제는 강화돼 1주택 교체희망자, 일부 신혼부부 등은 낭패를 볼 확률이 높아졌다.



◆ 무주택자 '내 집 마련' 기대↑

23일 업계에 따르면 최근 건설업체들은 분양 예정 단지의 공급일정을 '주택공급에 관한 규칙 개정안'이 시행되는 11월 이후로 미뤘다.

개정안은 민영주택 가점제·추첨제에서 무주택자의 비율을 확대했다. 현재 85㎡ 초과 가구는 가점제 50%, 추첨제 50%로 청약을 진행한다. 그동안 추첨제 공급 시 유주택자도 1순위로 청약할 수 있는 등 주택 소유 여부와 관계없이 동등한 기회를 부여받았다.

앞으로는 투기과열지구, 청약과열지역, 수도권, 광역시 지역에서는 추첨제로 입주자 선정 시 추첨제 대상 주택의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급한다. 잔여주택은 무주택자와 1주택 실수요자(기존 주택 처분조건)에게 우선 공급한다. 이후 남는 주택이 있으면 유주택자에게 돌아간다. 기존 주택 처분 조건으로 주택을 우선 공급받은 1주택자는 입주 가능일부터 6개월 이내에 처분을 완료해야 한다. 이를 이행하지 않으면 공급계약 취소, 과태료 및 징역 등의 처벌을 받게 된다.

반면 유주택자의 청약 문턱은 높아진다. 현재는 청약에 당첨된 경우 소유권 이전 등기 시부터 유주택자로 간주했으나, 앞으로는 분양권·입주권을 최초 공급받아 공급계약을 체결하는 날 또는 해당 분양권 등을 매수해 매매잔금을 완납하는 날부터 주택을 소유한 것으로 본다.

문재인정부에서 적극적으로 주거 혜택을 몰아줬던 신혼부부도 무주택자에 밀렸다. 신혼기간 중 주택을 소유한 적 있으면 신혼부부 특별공급 대상에서 제외된다.



◆ 유주택 실수요자는 어쩌나

이번 개정안 시행으로 GS건설의 '위례포레자이', 현대엔지니어링의 '힐스테이트 북위례', 현대건설·현대엔지니어링의 '힐스테이트 판교 엘포레', GS건설의 '과천주공 6단지 재건축' 등의 분양이 연말에 몰릴 전망이다.

무주택자의 청약 경쟁이 기대되는 가운데 1주택자나 일부 신혼부부 등의 유주택 실수요자는 청약을 망설이는 모양새다. 정부가 부동산 투기를 막기 위해 유주택자에 대한 대출 규제를 강화했기 때문이다.

금융당국은 이달 말부터 총부채원리금상환비율(DSR)을 관리지표로 도입하며 고(高)DSR 기준을 기존 100%에서 70% 수준으로 강화했다. DSR은 차주가 1년간 갚아야 하는 모든 대출의 원리금 합계를 소득으로 나눈 값이다. 서울의 LTV(주택담보인정비율)나 DTI(총부채상환비율)가 40%인 점을 고려하면, 서민의 경우 추가 대출이 쉽지 않은 상황이다. 수도권의 1주택자가 투기과열지구 등 규제지역 내 집을 추가로 살 때 신규 대출도 사실상 막혔다.

특히 신혼기간 유주택자를 특별공급 대상에서 제외한 것에 대해선 청와대 국민청원에 다수의 청원이 올라올 정도로 반발이 심하다. 한 청원인은 "지방에 살면서 적은 금액의 집을 소유했다가 매매하고 직장 이전으로 수도권으로 이사했다"며 "투기한 것도 아닌데 투기세력으로 몰려 청약 기회를 잃게 됐다"는 내용의 글을 올렸다.

이에 대해 함영진 직방 빅데이터랩장은 "현 정부에선 무주택자만 실수요자라고 판단하기 때문에 고소득자, 고가 전월세 거주자, 비아파트 상품을 보유한 사람을 오히려 실수요자로 보고 정책적 배려를 해주고 있다"며 "1주택 교체 수요 등을 배려하기 위해 가점 항목을 다양화하는 등 문을 열어줄 필요가 있다"고 말했다.