아파트 분양 시장이 소화불량에 걸렸다. 수요보다 공급이 많아 '불꺼진 아파트(미분양)'가 늘고 있다. 그동안 정부는 미분양 가구가 증가하면 세금감면 등의 처방을 내렸다. 그러다 보니 미분양 가구 해소에 대한 정부 의존도가 높아 상황이 반복된다는 지적이 나온다. 전문가들은 주택 공급시기 조절 등 근본적·선제적 대책 등이 필요하다고 조언했다.



◆ 미분양, 과거엔 어땠나

4일 국토부에 따르면 올해 5월 말 전국 미분양 가구는 5만9836호로 3년 만에 112.6%(3만1694호) 늘었다. 지난 2012년 정부의 9·10 대책 시행, 2015년 기준금리 인하(1.25%) 등으로 주택 구매 수요가 증가한 영향이다. 그러다 최근 주택 규제, 금리인상, 공급 과잉 등으로 주인을 찾지 못한 가구가 다시 늘어나는 추세다. 미분양 가구는 주택 경기 침체의 경고등 역할을 한다. 이에 정부는 미분양 가구 증가 폭이 커질 때마다 세금감면 등의 혜택을 제공해 왔다.

대표적인 정책이 2009년 '지방 미분양주택 거래활성화대책(2·12대책)'이다. 당시 미분양 주택이 17만 가구에 육박하며 역대급 기록을 세웠다. 이에 정부는 미분양 주택에 대한 취득세, 등록세를 50% 감면해 줬다. 전용면적 99㎡인 미분양주택을 2억4000만원에 취득하는 경우 총 세액이 648만원에서 276만원으로 절반 이상 줄게 됐다. 수요심리를 자극한 결과 미분양 주택은 2008년 12월 말 16만5599호에서 1년 만에 12만3297호로 25.5%(4만2302호)감소했다.

2012년에도 9·10 대책을 내놨다. 2009년과 비슷한 수준의 활성화 대책이다. 당시 미분양가구 규모가 심각한 수준은 아니었다. 그러나 월별 증가폭이 컸다. 같은 해 4월 미분양 가구는 전국 6만1385가구에서 7월말 6만7060가구로 3개월여 만에 6000여가구 늘었다. 이에 정부는 취득세 50% 감면과 미분양 주택 구매 시 5년간 양도세 면제 카드를 내놨다. 2011년 3월 말부터 12월 말까지 한시적으로 실시했던 취득세 50% 감면 조치를 2012년 연말까지 다시 적용했다. 9억원 초과 주택에 대해선 취득가액의 4%였던 취득세를 2%로, 9억원 이하 주택의 경우 2%에서 1%로 낮췄다. 5억원짜리 아파트를 구입하면 취득세가 1000만원에서 500만원으로 줄어 들었다.

2011년 9개월 동안 취득세 50% 감면했을 때 전국 주택거래량은 전년 동기 대비 21.4% 증가했다. 이후 9·10 대책 시행에 따라 미분양 주택은 2012년 9월 말 7만1552가구에서 2013년 9월 말 6만110가구로 1년 만에 16%(1만1442가구) 줄었다.



◆ "지역별 연구, 공급시기 조절 등 필요"

전문가들은 현재 미분양가구 증가세가 위험한 수준은 아니라고 진단했다. 그러나 지역별 연구, 공급시기 조절 등 근본적·선제적 대책이 필요하다고 조언했다. 진미윤 LH 토지주택연구원 연구위원은 미분양의 정의를 분명히 하고, 지역별 연구·분석을 통한 맞춤형 대책을 마련해야 한다고 제언했다. 진 연구위원은 "현재 미분양이 위기 수준은 아니지만 앞으로 3년간 입주물량이 쏟아질 예정이기 때문에 상황을 좀 더 봐야할 것 같다"며 "다만 미분양이 특정 지역에 쏠려 있는 건 문제"라고 말했다.이어 "외국에선 3~6개월 이상 집이 안 팔리면 미분양으로 분류하는데, 우리나라는 미분양 분류 기간이 지나치게 짧고 정확한 정의도 없다"며 "구분을 정확히 하고 지역별 연구·분석을 통한 맞춤형 정책을 준비해야 한다"고 강조했다.

성급한 국지적 규제 완화보다는 주택 공급 시기를 조절할 필요가 있다는 의견도 나왔다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 "미분양 적체가 일정 지역으로 쏠리는 악순환이 이어지고 있는데 국지적인 규제 완화책을 이용하면 낙인 효과가 생겨 부양보다 시장 침체 요인으로 작용할 수 있다"며 "전반적으로 미분양 적체 지역에 신규 분양에 대한 공급 시기를 조절할 필요가 있다"고 제언했다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "미분양 적체는 인근 지역의 재고 주택 가격, 전·월세 가격 하락, 지역 경제 침체, 소비 위축 등을 야기할 수 있다"며 "지역 경제나 소비에 영향을 미치지 않을 정도로 최소한의 물량이 있도록 해소 대책을 세워야 한다"고 말했다. 또한 "최근 보유세 인상, 금리 인상, 재건축 규제 등의 악재로 주택 보유 자체가 부담"이라며 "정부가 미분양 가구를 매입해 임대주택으로 활용하거나 저가로 분양하는 등의 대책을 고민해봐야 한다"라고 덧붙였다.