문재인 정부의 두 번째 부동산 안정화 대책이 나왔다. 이번 대책의 골자는 투기성 다주택자의 '아파트 사재기'를 규제하고 실수요자 중심의 주택 공급을 강화하는 것이다.

김현미 국토교통부 장관은 2일 정부서울청사에서 관계부처 합동으로 마련한 '실수요 보호와 단기 투자 수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안'에 대해 브리핑했다.

김 장관은 "수 년 간 이어진 과도한 규제 완화와 저금리, 대내외 경제여건 개선이 맞물리면서 투기 수요가 크게 늘어났다"며 "서민들은 평생 벌어도 전·월세가격 인상률도 따라잡지 못하는데 한편에서는 '아파트 사재기'가 이뤄지고 있다"고 지적했다.

그러면서 부동산 안정화 대책으로 ▲과열지역에 투기수요 유입 차단 ▲실수요 중심의 주택수요 관리 강화 ▲투기수요에 대한 조사 강화 ▲서민주택 공급 및 실수요자 청약제도 정비 등을 제시했다.

아래는 김 장관을 비롯해 국토교통부 관계자와의 8·2 부동산 대책 관련 일문일답.

Q LTV·DTI 규제 강화에 적용받는 차주의 규모는.

A 시뮬레이션 결과 대량 LTV·DTI 신규 강화에 따라 영향을 받을만한 차주는 전체의 80%(건수 기준) 정도 되는 것으로 추정된다.

Q 주담대 제한, 투기 지역 외에도 적용되나.

A 투기 지역만 주담대 1건으로 제한된다. 예컨대 투기 지역 아닌 용인에 주담대 1건 갖고 있는 세대가 서울 강남에 집을 사기 위해서 추가 주담대(총 2건)를 얻을 수 있다. 이럴 경우엔 서울 강남에 새로 구입하는 주담대에 대해서는 30% LTV 비율이 적용된다.

Q 양도소득세 중과로 인해 호가는 낮아지고 매매가 높아진다는 지적도 있는데.

A 양도소득세를 중과하면 다주택 구입의 투기적 수요를 억제하고 기존 다주택자의 주택 공급 등을 기대할 수 있다. 2018년 4월 1일 이후부터 시행되는 만큼 그 이전에 다주택자가 매물을 내놓을 유인이 크다.

Q 부동산 세제 관련해 보유세, 거래세 강화 방안도 있나.

A 최근 투기 과열 현상은 서울이나 일부 지역에 국한돼 있다. 그러나 보유세 인상은 일부 지역에 국한하지 않고 전국적으로 시행해야 한다. 보유세 인상은 전체적인 재산 과세 수준이 적정한지, 보유세와 거래세의 비중이 적정한지 등에 대해 폭넓은 의견 수렴을 통해서 결정할 사항이기 때문에 이번 대책엔 포함되지 않았다.

Q 투기과열지구 선정 기준은.

A 1단계 정량적인 요건과 2단계 주거정책심의위원회를 거쳐 신중히 선정했다. 국토부장관을 비롯해 전문가들로 구성된 주거정책심의위원회가 종합적으로 투기과열지역을 판단해 지정하나. 투기과열지구 1차적 정량요건에 해당하는 지역 중에서도 종합족인 요인에서 빠진 곳이 있는데, 앞으로 과열이 심화되거나 주변 지역으로 확산될 수 있는 우려가 있는 지역은 추가로 즉시 투기과열지구로 지정하겠다. 아울러 투기과열지구와 투기지역은 40개 시,구로 지정돼 있는 조정대상지역의 일부로, 이 중에서 선정될 가능성이 높다.

Q 도시재생 뉴딜에서 서울은 완전 배제되나.

A 이번에 서울 전역이 투기과열지구로 지정된 만큼 올해 말 도시재생 뉴딜에선 제외된다. 내년 이후엔 부동산 시장 상황을 봐서 지정 방안을 별도로 검토할 예정이다. 아울러 올해는 투기과열지구 전역을 뉴딜 사업 재생지구로 선정하지 않는다. 내년엔 투기과열지구로 지정돼 있다고 하더라도 가격이 어느 정도 안정돼 있고 그 이외 부동산투기 막을 수 있는 보조적인 수단이 마련되면 지정할 수 있다. 내년 부동산 시장 상황을 보고 결정할 예정이다.

Q 신혼부부 희망타운 조성, 예상 규모나 부작용에 따른 대책은.

A 과거 보금자리 주택은 전량 분량 형태로 50만호가 계획돼 있었다. 강남 서초 보금자리 단지의 경우엔 분양가가 주변 시세의 반값 정도 수준이었으나, 주변 주택 시장에 미치는 부정적 영향과 과도한 시세차익에 개인 귀속 문제도 있었다.

이번에 신혼희망타운에서는 다양한 형태의 신혼부부 소득 형성 사이클에 부합되는 대금 납부 서비스를 제공하는 일종의 임대주택 성격이 강하다. 분납형, 토지임대 분양 등 수요자 선택에 따라서 원하는 대로 맞춤형 입주할 수 있도록 한다. 주택의 임대료나 실질적인 분양가격은 주변 시세의 약 80% 수준으로 해서 다른 지역에서 서민들에 의한 공공임대주택 재투자되는 등의 효과가 기대된다.

Q 그린벨트 해제 외 주택 공급 유인책은.

A 수도권 51만9000호 공공택지는 향후 8년치에 해당하는 물량이다. 그럼에도 불구하고 신혼부부 희망타운이나 공공주택 지구 선정 통해서 공공 임대주택을 수요가 있는 곳에 공급해야 한다면 추가적인 공공주택 지구도 지정할 것이다.

LH 비롯해 이미 여러 입지에서 후보지를 검토하고 있는 것으로 알고 있다. 도심에서 접근성 좋은 지역에 다양한 형태의 주택을 많이 공급하는 것은 굉장히 중요하다. 소규모 정비 사업, 가로 주택 정비 사업, 노후공공청사를 복합개발하거나 도심 내 유료부지를 활용하는 등 신규개발지 공급이 조화를 이룰 수 있는 방향으로 주택공급 정책을 추진해 나갈 예정이다.

다만 경기도 지역에 올해와 내년에 신규 입주 물량이 각각 20만호 수준에 달한다. 공급이 너무 많아서 생기는 시장 불균형의 문제가 생길 수도 있기 때문에 수요가 있는 부분을 가려내서 공급의 입지를 선택해야 한다.

Q 부동산 시장 안정화 지표는.

A 구체적인 수치적 목표치를 제시하긴 어렵다. 통상적인 준거치는 주택가격상승률이 물가상승률 수준 내외일 때가 안정됐다고 본다. 우리나라 경제성장률 수준 내외 정도로 관리가 된다면 서민가계의 부담이 커지지 않고 거시경제 전반에 미치는 사회적인 부작용도 관리할 수 있는 수준이라고 생각한다. 가급적이면 그 정도 수준에서 앞으로의 주택시장이 움직일 수 있도록 정부가 노력하겠다.

Q 이번 대책에도 집값이 오를 경우 계획된 추가 규제가 있나.

A 이번 대책의 효과는 빠르고 충분하게 나타날 거라고 생각하기 때문에 추가 대책 고려하고 있지 않다. 다만 투기과열지구나 투기 지역 일부의 풍선효과 등이 염려되면 그 부분은 즉각적으로 추가할 예정이다.

Q 이번 대책으로 어떤 주택 시장의 모습을 예상하나.

A 이번 대책은 세재, 금융, 청약제도, 재건축 등 포괄하는 정책의 수단들이 굉장히 다양하다. 투기과열지구와 투기지역 제도는 2012년 이후 사라졌다가 즉각적으로 시장 불안을 진정시키기 위해 다시 도입됐다. 이번 대책으로 그동안 주택 시장 불안에 원인을 제공해왔던 다주택자의 투기적 주택 추가 보유, 각종 정비 예정지 과열 등에서 빠른 효과가 나타날 것이라고 예상한다.

그동안 투기적 목적의 수요에 의해서 상대적으로 실수요자의 입지가 줄어들었다. 그 원인은 청약제도, 세제, 금융규제 등 주택보유 수와 관련된 차별적 규제 수준이 높지 않았기 때문이다. 이번 대책으로 실수요자를 대폭 우대하는 대신 다주택자의 주택 처분, 추가 구입을 억제할 수 있도록 하겠다. 실수요자 중심으로 시장질서가 바로 잡히면 집값이나 전·월세 가격 안정도 기대할 수 있을 것이다.