서울 외 조정지역 3곳 추가, 서울 전매제한기간 강화…실수요자는 LTV·DTI 규제비율 완화

문재인 정부가 출범 이후 가격 급등세를 이끌었던 아파트 분양시장을 정조준했다. 서울 강남구 위주로 선정했던 조정 지역에 경기·부산 지역을 추가하며 전면 규제보다는 투기 세력만 잡겠다는 '핀셋 규제'를 내놨다. 다만 서민·실수요자에 대한 규제는 완화하고 정책모기지도 지속 공급할 예정이다.

고형권 기획재정부 1차관은 19일 정부서울청사에서 '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안' 브리핑을 열고 "이번 대책 방향은 시장 전반의 수요 위축이 아닌 투기적 수요를 '필터 아웃' 시키는 게 중점"이라며 "과도하게 시세 차익을 노리는 투기적 수요는 규제하고 실수요자는 내집마련의 꿈을 이룰 수 있도록 정부의 지원을 강화할 것"이라고 밝혔다.

◆청약조정지역 40곳 전매제한

우선 정부는 지난해 11월 3일 선정한 서울 25구, 부산 5개구, 세종 등 청약조정 대상지역을 기존 37개에 경기 광명, 부산 기장군, 부산진구 등 3개 지역을 추가했다. 최근 대내외 경제여건 개선, 연휴 및 대선기간 관망세 종료 등의 영향으로 집값 상승 기대가 높은 지역에서 투자 목적 등의 주택수요가 증가한 데 따른 선제 대응이다.

추가 선정된 지역 3곳은 모두 조정대상지역 선정을 위한 정량적 요건을 충족하며 최근 주택가격 상승률이 기존 조정 대상지역 수준으로 높은 상황이다. 최근 3주간 아파트가격 평균 상승률을 보면 경기 광명이 0.21%, 부산 기장이 0.19%, 부산진이 0.19%로 조정대상지역 평균(0.15%)보다 높은 것으로 나타났다.

특히 부산 기장은 부산에서 희소한 공공택지(일광신도시)로 높은 청약수요에 따른 과열 우려가 있으며, 부산진은 직전 2개월 평균 청약 경쟁률이 67대 1수준이었다.

정부는 또 조정 대상지역의 실효성을 높이기 위해 서울 지역 전매제한기간도 강화키로 했다.

현재 서울 강남·서초·송파·강동 등 강남 4개구는 소유이전등기시까지, 그 외 21개구는 1년 6개월로 민간택지 전매제한기간을 차등해서 적용 중이다.

이날 주택법 시행령 개정안 입법예고 이후 실시되는 입주자 모집 공고분부터는 서울 강남 4개구 외 21개구의 민간택지에 적용되는 전매제한기간을 소유권이전등기시까지 강화한다.

이와 함께 재건축시장으로 과도한 투자 수요가 유입되지 않도록 재건축조합원에서 허용하는 주택수도 제한한다.

현행 재건축 조합원은 과밀억제권역 내에서는 최대 3주택까지, 이 외에는 소유 주택 수만큼 분양받을 수 있었다. 앞으로는 과밀억제권역 내·외 여부와 상관없이 조정 대상지역으로 선정되면 재건축 조합원은 원칙적으로 1주택까지만 분양받을 수 있다. 관련법은 도시 및 주거환경정비법 개정안이 발의된 상태로 하반기 시행 예정이다.

◆청약조정지역 LTV·DTI도 선별 강화

조정대상지역에 맞춤형으로 LTV(주택담보인정비율), DTI(총부채상환비율) 규제를 연계·도입한다.

'갚을 수 있는 범위 내에서 빌리고, 처음부터 나눠 갚는' 여신심사 선진화의 기조 하에 조정대상지역 집단대출(잔금대출)의 DTI를 신규 적용한다는 방침이다. 다만 과열지역에 대한 선별적 대응이라는 정책목표를 감안해 조정대상지역 집단대출에 대해서만 DTI를 적용한다.

실수요자는 보호한다. 서민층 무주택세대(부부합산 연소득 6000만원, 주택가격 5억원 이하, 무주택세대주)에 대해서는 현행 수준인 LTV 70%, DTI 60% 규제 비율을 적용한다. 이에 따라 전체 조정 대상 차주의 24.3%가 영향을 받을 것으로 예상된다.

금융위원회 김용범 사무처장은 "조정지역 대상 내 전체 차주 가운데 LTV 60%, DTI 50% 비율을 초과하는 차주가 약 54%이고, 이 중에서 규제 강화를 적용받는 서민 실수요자층이 45% 정도"라며 "이에 따라 규제 강화에 영향을 받는 실수요자는 24.3% 정도가 될 것으로 보고 있다"고 말했다.

전체 주담대에서 조정 대상 지역이 31%로, 24.3% 중 7% 정도가 이번 대출 규제 영향권이 될 것으로 전망된다. 여기에 LTV·DTI 비율 10%포인트씩 조정한 것을 고려하면 전체 주담대의 2~3% 규모가 영향을 받는 셈이다.

서민·실수요자들의 내집마련 기회 제공을 위해 디딤돌대출, 보금자리론, 적격대출 등 정책모기지는 금년 중 차질없이 공급(총 44조원)키로 했다.

정부는 이번 조정에도 분양시장 과열이 지속될 경우 추가 대책으로 규제의 강도를 높일 계획이다.

주택시장 동향 및 지표 등을 정례적으로 분석해 과열 추세가 지속되거나 심화 시 투기과열지구 지정을 적극 검토할 예정이다. 아울러 부산 등 국지적 과열을 발생한 지방 민간택지에 전매제한기간 신규 설정을 적극 검토한다는 방침이다.