모든 대출을 합산해 상환능력을 종합적으로 따져 대출금을 결정하는 총부채 원리금 상환비율(DSR·debt service ratio) 심사제도가 연내 시행됨에 따라 아파트 재건축 시장을 중심으로 과열로 치닫고 있는 부동산 시장에 향후 어떤 영향을 미칠 지 귀추가 주목된다.

DSR이란 기존 주택담보대출의 대출규제 수단 중 하나인 총부채상환비율(DTI)보다 훨씬 강화된 개념이다.

DTI는 소득 중 원금과 이자의 비중을 따지는 데 비해 DSR은 기존 대출의 이자와 원금까지 함께 계산해 차주의 상환 능력을 종합적으로 따지는 방식이어서 대출 한도가 줄어들 수밖에 없다.

11일 관련당국 및 업계에 따르면 정부는 DSR의 도입 시기를 당초 내년 1월에서 연말로 앞당겨 시행하기로 했다. DSR의 우선 적용 대상은 은행과 보험권의 신규 주택담보 대출이나 신용대출이다.

정부는 DSR이 도입되면 기존 중도금 대출이나 마이너스통장 대출 등 다른 대출이 있는 경우 신규 대출이 어렵기 때문에 추가대출로 부동산매입이 어려워져 과도한 부동산투기를 잡을 수 있다고 보고 있다. 분양권 전매시장의 경우 투자(매입)가 줄면 프리미엄이 낮아져 분양권에 과도하게 몰리는 투기세력도 억제될 수 있다.

전문가들은 일단 이러한 정부의 규제가 강화되면 부동산 투자 심리가 위축될 것으로 전망하고 있다. DSR이 적용되면 기존 중도금 대출이나 마이너스통장 대출 등 다른 대출이 있는 경우 신규대출에 제한이 따르기 때문이다.

무엇보다 서울 강남, 강동 등 재건축아파트를 중심으로 활개를 치고 있는 투기 세력이 억제되고 실수요자 위주로 부동산시장이 재편될 것이란 예상이 나온다. 투기수요가 줄면서 신규 분양시장의 청약경쟁률이나 계약률이 현재보다 낮아질 것으로 보인다.

부동산 전문가는 "금융시장에 금리인상 분위기가 조성되고 있는 상황에 DSR까지 조기 도입되면 부동산 시장이 갑작스런 냉각기에 접어들 가능성이 높다"며 "분양권 전매 시장에도 일부 영향을 미쳐 프리미엄이 낮아지고 투기세력에 의한 부동산 시장의 거품이 사그러질 가능성이 농후하다"고 말했다.

일각에선 과도한 대출규제로 내집마련을 어렵게 한다는 의견도 있다.

업계 관계자는 "저금리 영향으로 실수요자들이 분양시장에 많이 뛰어든 상황에 DSR 등의 금융규제가 적용된다면 소득이 비교적 낮은 실수요자들은 초기비용 부담이 많아 내집마련을 꺼릴 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

분양 시장에도 적지않은 영향이 예상된다. 올해 건설사들의 10월 신규 분양 물량은 2000년 이후 최대치인 무려 9만6000여가구에 달한다.

건설사 관계자는 "건설업계는 잠재적인 실수요자들이 많은 것으로 파악하고 있지만 금리인상 움직임과 DSR 시행 등 악재가 겹칠 경우 분양시장이 예상보다 더 빠른 속도로 냉각될까 우려된다"고 말했다.