제주도가 분양형 호텔 전성시대를 맞았다. 과잉 공급으로 수익률이 주춤해진 오피스텔과 도시형생활주택을 대체할 틈새상품으로 1~2년 전부터 부각되고 있는 것. 하지만 이 역시 최근 공급 물량이 부쩍 늘면서 같은 걱정을 해야 하는 처지가 됐다.

그렇다면 분양형 호텔 투자는 이제 접어야 할까? 장재현 부동산뱅크 팀장은 "공급이 늘었다는 이유로 투자를 못한다는 것은 구더기 무서워 장 못 담근다는 말과 같다"며 "다만, 입지와 가격 경쟁력을 따져 우위에 있는 상품을 선택하는 게 중요하다"고 조언했다.

◆입지는 기본, 숙박객 유치 위한 MOU도 체결

미래자산개발이 제주시 건입동 1443번지 일대 공급하는 '리젠트마린 제주'는 현재 제주시 에서 분양 중인 호텔 중 유일하게 시내와 바다를 걸어서 갈 수 있는 곳에 위치해 있다. 조망권 확보는 물론, 관광객들 입장에서는 쇼핑과 휴양을 동시에 즐길 수 있는 셈이다.

또 차량을 이용하면 제주국제공항과 국제여객선터미널까지 각각 10분대와 5분대로 이동할 수 있다. 탐라문화광장(2015년 예정), 바오젠거리, 신라면세점, 이마트, 동문재래시장, 용두암 등의 관광·편의시설과도 가깝다.

건입동 일대가 라마다프라자제주호텔, 제주오리엔탈호텔, 오션스위츠호텔, 제주팔레스호텔 등이 모여 있는 호텔타운이라는 점도 숙박객 유치에 유리할 전망이다. 관광객들이 나홀로 호텔보다는 호텔타운 내 호텔을 선호하기 때문이다.

기본적인 객실 가동률을 확보하고자 관광 분야별 파트너사와 MOU도 체결했다. 특히 중국 관광객의 60% 이상을 담당하는 화청여행사와 일본 관광객들이 주로 이용하는 전국관광과 업무협약을 체결한 게 이채롭다.

◆KB부동산신탁이 준공 전까지 자금 관리

분양형 호텔이 우후죽순으로 들어서면서 시행사의 자금 관리 능력이 더욱 중요해졌다. 아파트에 비해 안전장치가 미흡한 탓에 영세 시행사가 분양대금을 떼먹고 잠적하는 사고가 발생할 수 있어서다.

'리젠트마린 제주' 개발 주체인 미래인은 지난 1996년 설립된 회사로 분양 마케팅과 부동산 개발사업으로 업계에서 이름을 알린 곳이다. 하지만 업계 관계자가 아닌 이상 미래인과 '리젠트마린 제주'를 운영하기 위한 계열사 미래자산개발을 알기는 어렵다.

이에 이 회사는 KB부동산신탁에 시행을 위탁, 준공 전까지 자금 관리를 맡기고 있다. 이창호 미래인 본부장은 "준공 후 등기가 이뤄지기 이전까지 KB부동산신탁에서 자금을 관리하기 때문에 안전하다"고 설명했다.

이 본부장은 "현재 제주시 내 주요 호텔들의 평균 객실가동률이 80~90% 수준으로 성수기에는 2개월 전 예약을 해야 한다"며 "공급이 늘었음에도 여전히 전체 객실 수가 부족하고 기존 호텔들은 노후화돼 입지 좋은 새 호텔은 경쟁력을 갖출 수밖에 없다"고 설명했다.

◆가동 첫 해, 분양가의 8%-실투자금 11% 보장

분양가는 제주시내에서 공급되는 호텔들과 비슷한 1억5000만원대(VAT 별도)부터 시작한다. 계약금 10%, 중도금 60% 무이자융자 조건이며, 가동 첫 해 총 분양가의 8%, 실투자금액의 11%의 확정 수익률을 보장한다.

1년이 지난 후에는 미래자산개발(운영사)과 수분양자 협의회가 협상을 통해 매년 수익률을 정하게 된다. 이때 다른 호텔들과는 달리, 협상한 수익률 외 초과 수익이 발생할 경우 6대 4의 비율로 수분양자와 운영사가 나눠 갖는다.

이창호 본부장은 "1년간 확정 확정 수익률 지급이 끝났다고 나 몰라라 하는 게 아닌, 매해 수분양자와의 협의를 통해 일정한 수익을 보장하는 구조"라며 "강남권 계약자가 60~70%에 달하지만 멀리 창원·대구 등에서도 서울까지 찾아와 분양을 받는 데는 안정적인 수익이 가능하기 때문"이라고 설명했다.

'리젠트마린 제주'는 전용면적 25.67~57.93㎡, 총 327실로 구성돼 있다. 현재 들어서는 부지 바로 옆으로 상반기 중 2차 분양을 예정하고 있어 향후 700여 실 규모의 대형 호텔로 거듭날 전망이다.

모델하우스는 서울지하철 2호선, 신분당선 환승역 강남역 7번 출구 앞에 마련돼 있다. 2015년 12월 준공 예정이다.