2013년 분양 시장의 최대어로 꼽히는 위례신도시 청약이 한 달여 코앞에 임박했다. 마곡지구와 함께 서울시에 얼마 남지 않은 알짜 택지지구로 회자되는데다, 강남권 생활 인프라를 등에 업고 있어 극심한 분양시장 침체기 속에서도 수요자들이 관심을 끈을 놓지 못하는 곳이다.

특히 올해 공급 대기상태로 윤곽이 드러난 사업지만 총 9곳 6800여 세대로 대형 건설사 브랜드 집합체라고 할 만큼 시공능력이 뛰어난 건설사 물량이 상당하다는 점, 4월 1일 부동산 종합대책을 통해 중대형 청약가점제가 조만간 폐지되고 신축주택은 향후 5년간 양도세까지 한시 면제될 예정이라 분양물량이 다수 포진한 위례신도시 공급시장에 청신호가 켜졌다.

풍부한 공급량과 청약규제 완화, 양도세 감면 등 3박자 수혜로 몸값이 높아진 위례신도시에 올해 공급될 예정인 아파트는 총 9개 단지 6838가구인 것으로 조사됐다.

2013년 위례신도시 분양 마중물은 현대엠코가 맡는다. 현대엠코는 A3-7블록 일대에 '위례 엠코타운 플로리체' 970가구를 공급하는데 전용면적 95~101㎡ 중대형으로 문정 법조타운과 KTX 수서역세권개발지역 등과 가깝다는 게 최대 이점이다. 하남시 도시개발공사에서 공급하는 A3-8블록 1673세대도 5월 분양에 들어갈 예정이다. 전용 75~85㎡ 중소형 평면으로 청약저축과 주택청약종합통장 가입자가 노려볼 만하다.

6월쯤엔 A2-5블록에서 '위례신도시 래미안'을 선보일 예정이다. 전용 101~134㎡의 중대형 위주로 구성되며 총 410가구 규모다. 판상형 설계에 창곡천이 인접해 있고 가든파이브, 이마트, NC백화점 등 생활편의시설이 가깝다. 현대건설도 같은 달 위례신도시 A2-12블록에서 '위례신도시 힐스테이트' 분양에 나설 계획이다. 621가구 규모로 분양면적은 미정이나 모두 중대형으로 구성된다. 헌릉로를 통해 서울외곽순환고속도로, 분당~수서 간 도시고속화도로, 동부간선도로 등을 이용할 수 있어 도심 접근성이 용이하다.

이밖에 대우건설은 10월 위례신도시 A2-9블록에 전용 99㎡ 693세대 '위례신도시 푸르지오'를 공급할 예정이고, 신안(A3-6), 부영(A2-10)도 하반기 분양에 박차를 가하고 있다.

실수요자뿐만 아니라 자본이득을 염두에 둔 청약자들도 낮은 분양가와 풍부한 공급량으로 무장한 위례신도시 아파트에 관심이 높아 올해 공급물량도 청약대기자의 치열한 청약전쟁이 예측된다.

실제 지난해 8월 송파구 위례신도시 A1-7블록에 공급된 '송파 푸르지오'는 1순위 최고 24대 1(공급면적 146㎡), 평균 경쟁률 4.3대 1을 기록했고, 당첨가점 최고점은 79점(공급면적 139㎡)을 나타냈다. 공급면적 138~146㎡ 중대형 평면에도 불구하고 강남권 입지에 주변시세보다 낮은 분양가가 뜨거운 청약열기의 원동력이 됐다.

따라서 청약저축뿐만 아니라 청약예금과 주택청약종합통장 가입자들의 내 집 마련이나 종전 노후주택의 교체수요로 청약통장 사용 전략에 관심이 집중되고 있다.

다만 위례신도시 청약은 분양대기자가 보유한 청약통장 종류와 신도시 내 분양사업지의 위치에 따라 세밀하고 섬세한 청약전략을 요한다는 점에서 주의할 점이 많다.

첫째, 위례신도시 총 면적은 6.8㎢로 행정구역상 서울 송파구(2.59㎢), 경기도 성남시(2.79㎢), 하남시(1.42㎢) 등 3개 지자체에 걸쳐 있어 청약할 사업지의 위치에 따라 지역우선공급량에 편차가 크다. 수도권 내 66만㎡ 이상 대규모택지개발지구에서 공급되는 우선공급비율을 시·도간 다르게 보고 있기 때문이다.

일례로 송파구에 위치한 A2-10블록(부영)과 A2-9블록(대우건설) 사업장은 서울시 1년 이상 거주자에게 주택공급량의 50%를 우선 공급하고 나머지는 수도권거주자(경기도·인천·서울 1년 미만 거주)에게 50%를 배정한다. 서울시 청약통장 보유자의 청약당첨확률이 보다 높은 셈이다. 반면 하남시와 성남시에 위치한 블록은 해당 주택건설지역(시)에 1년 이상 거주한 이에게 30%, 경기도에 20%로 구분해 우선 배정하고, 나머지 50%는 수도권에 배정하기 때문에 성남시와 하남시 거주자의 청약당첨 확률이 높아진다.

둘째, 85㎡을 넘어서는 중대형 평면은 운에 의한 당첨이 가능해 졌다. 이번 4.1대책을 통해 청약가점제 적용대상 주택을 전용 85㎡ 이하만 규정하고 전용 85㎡ 초과 주택은 100% 추첨제로 전환하는 등 청약제도를 대폭 손질하기로 했기 때문에 A3-7블록(현대엠코)이나 A2-5블록(삼성물산) 등 중대형 단지는 청약예금이나 주택청약종합통장 가입자 중 자금여력 있는 여유 층이나 유주택자, 새집 교체 수요로 검토해 볼만 하다.

전용 85㎡ 중대형평면은 전매규제가 계약 후 1년으로 짧아 환금성이 뛰어난 편이다. 위례신도시 중대형 평면은 중소형평면과 달리 5년 의무거주기간의 구속이 없고 총부채상환비율(DTI)을 적용받지 않아 유동성과 담보대출이 용이하다.

셋째, 장기 무주택 청약저축가입자라면 하남시도시개발공사 A3-8블록 등 공공물량이 적격이다. 2012년 LH공사가 공급한 위례보금자리주택 사전예약 당시 당첨 선은 청약저축 불입액 1000~1800만원이었다. 불입액이 적은 주택청약종합저축 가입자라면 3자녀, 노부모, 신혼부부, 생애최초 등 특별공급을 적극 활용할 필요가 있다.

위례신도시의 가장 큰 장점은 강남권과 인접한 입지여건이다. 잠실역까지 차로 15분이면 도착 가능한 택지에 청량산과 탄천, 남한산성 등 친환경적인 생태주거지 조성이 가능하고 문정법조타운, KTX 수서역세권개발까지 풍부한 지역호재가 산재해 있다. 지하철 8호선 복정역과 5호선 마천역, 신설역인 우남역까지 향후 대중교통 개선까지 기대돼 수도권 주거 수요를 상당히 흡수할 수 있는 신도시다.

다만 함영진 부동산114 리서치센터장은 "청약대기자는 장점 외에 위례신도시의 취약점도 동시에 고려해야 한다"고 말했다. 위례신도시 주변으로 하남시 미사·감북·감일지구와 강동구 둔촌·고덕·강일지구 등 보금자리 주택지와 재건축 사업추진 움직임이 대량 병행되며 일시적인 단기공급과잉 우려가 현실화 될 수 있다는 것이다.

이어 그는 "중소형과 중대형 등, 블록에 따른 분양가 수준과 청약자격·전매규제가 상이한 점도 점검대상"이라고 밝혔다.

3.3㎡당 1300~1800만원 후반에 공급될 예정이라 청약 시 주변시세와 블록별 분양가의 적정성 고려가 필수고, 택지지구 내 학교, 대중교통과의 접근성, 생활편익시설의 이용여부 판별이 중요하다는 것이다.

또 송파·성남·하남시 등 태생적인 행정구역의 위치에 따라 형성될 향후 자산가치도 꼼꼼히 살펴봐야 하고 4·1대책으로 말미암은 주택법 개정시기와 신도시 내 핵심 교통수단인 트램 설치 여부도 청약전략과 위례신도시의 미래상을 좌우하는 주요 변수가 될 것으로 전망했다.