끝 모를 불황속, 내집마련 새로운 전략은?

2012년 상반기는 한마디로 위기와 위험, 고통의 시대로 정리할 수 있다. 주식시장은 외국인의 거친 매도공세로 추락의 늪에, 부동산시장은 장기폭락과 거래마비로 약 157만명에 이르는 '하우스푸어'를 양산한 채 빈사상태에 빠졌다. 한 때 잘나가던 부동산이 이렇게 맥없이 무너진 이유는 집값거품붕괴, 유로존위기, 고강도규제지속, 실물경기둔화, 가계부채증가, 고령화등 여러가지 이유가 겹친 때문으로 분석된다.

이 와중에 가장 큰 피해자는 누굴까? 경제위기와 자산시장의 붕괴로 인한 최대 피해계층은 부자나 고소득층이 아니다. 최근의 통계와 자료를 보면 아이러니하게도 서민과 무주택자의 고통지수가 가장 큰 것으로 드러났다.

전세값이 지난 40개월간 40%이상 급등한데다 실업증가, 물가급등, 실질소득감소로 '렌트푸어'로 전락했다. 서민대출인 새희망홀씨대출의 연체율이 작년말 6.5%에서 올 6월말 기준으로 8%로 급증했고 떨이시장이라고 불리는 경매시장에서 서민주택으로 꼽히는 연립, 다세대주택의 경매물건도 작년보다 50%이상 폭증한 사례는 서민·중산층 붕괴의 현장 그 자체라고 할 수 있다.

현 시점에서 실수요자의 경우 향후 내집마련전략은 어떻게 짜야 할까? 실수요자는 먼저 5년~10년간의 장기거주 관점에서 주택매매에 접근해야 하며 거주가치와 투자가치라는 소위, 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡아야 한다.

지역과 주거유형의 선택에 더욱 신중해야 한다. 주택시장은 1~2인 가구급증 및 고령화등 인구구조의 변화와 소득양극화등 소득구조의 변화 그리고 주거트렌드변화가 커다란 영향을 미친다. 미래의 주택시장은 도심회귀, 도시재생, 직주근접, 자족기능, 복합타운, 다양화, 소형화, 저층화, 환경, 건강 중시경향이 뚜렷해질 전망이다. 주상복합, 아파트등 고층주택보다는 단독·연립·다세대·다가구등 저층주택과 친환경주택 수요가 증가할 것으로 예측된다.

그렇다면, 향후 유망지역은 어디일까? 서울등 대도시의 도심 역세권의 중소형 주택이 인기를 끌 전망이다. 젊은 직장인들에게는 직장과 주거가 분리되는 직주원격화보다는 직주근접시장이 선호된다. 업무·상업·주거·문화기능의 복합용도개발(MXD)이 진행되는 더블역세권은 최고의 관심대상이다.

서울의 경우 군자, 성수, 신상봉, 약수, 청구, 공덕, 서울역, 연신내, 충정로, 합정역, 홍대입구, 강남구청, 논현, 신사, 수서, 삼릉공원, 잠실, 석촌, 천호, 강동, 대림, 영등포구청역을 들 수 있다.

앞으로 개통예정인 신분당선 연장선과 KTX, GTX가 통과하는 동탄 2신도시의 신규 분양을 비롯 평택지제, 용인구갈, 일산킨텍스 지역과 7호선이 연장되는 부천지역의 역세권도 주목할 만하다. 1차 역세권은 역으로부터 250m 이내를, 2차 역세권은 500m 이내를 말한다. 지금 쏟아지는 경·공매 물건을 노려보는 방법도 괜찮다.

끝으로, 올 하반기는 저가매수의 기회로 삼을 만하다. 부동산경기순환변동으로 볼 때 지난 2007년부터 5년 넘게 하락중인 수도권의 주택시장은 벌집순환모형(HONEY-COMB CYCLE)상 경기회복기의 초기단계에 진입한 것으로 추정된다. 지금은 바닥을 헤매는 것 같아도 머지않아 규제완화효과의 가시화 및 미국, 중국 주택시장의 회복조짐등으로 판단컨대, 국내 부동산 시장의 터닝 포인트(전환점)가 다가오고 있다.